Siết quy định doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8. Một trong những nội dung quan trọng trong luật này là các quy định về năng lực chủ đầu tư các dự án bất động sản.

Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản mới được Chính phủ ban hành.

Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần/năm

Nghị định quy định rõ về các yêu cầu với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư.

Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.

Tại Khoản 3, 4 Điều 9 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và cũng phải kê khai nộp thuế.

Như vậy nghị định đã quy định cụ thể điều kiện để cá nhân kinh doanh nhà đất có quy mô nhỏ. Điều này nhằm hạn chế việc đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản.

Nghị định 96 cũng yêu cầu người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ và phải hoạt động gắn với sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc, không được hành nghề tự do.

Siết quy định doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu

Nghị định 96 quy định tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần bảo đảm 3 điều.

Thứ nhất, đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Thứ ba, tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.