Sửa Luật Nhà ở: Cần ngăn chặn tình trạng đầu cơ và trục lợi chính sách

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, thừa Uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày trước Quốc hội tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phát triển nhà ở cho thuê, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 3 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định phát triển nhà ở theo 4 nhóm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.

Về phát triển nhà ở: Dự thảo luật quy định phát triển nhà ở theo 4 nhóm, bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách để thể chế hóa Nghị quyết số 21 và quan điểm chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64 của Văn phòng Trung ương Đảng.

Dự thảo luật cũng bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Sửa đổi, bổ sung quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội.

Hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp khiếu nại (quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư).

Sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Lược bỏ 7 nội dung quy định về hành vi nghiêm cấm để chuyển thành quy định thay vì quy định cấm; một số nội dung trùng lắp với một số luật liên quan.

Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị

Thẩm tra, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở; "hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn".

Về nhà ở cho thuê, Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở để bảo đảm xác định đối tượng thụ hưởng chính sách một cách phù hợp.

Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước để bảo đảm phù hợp với mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách Nhà nước.

Về nhà ở chính sách, theo cơ quan thẩm tra, các chính sách về nhà ở xã hội tại Chương VI của dự thảo Luật và chính sách về nhà ở cho thuê tại Chương IV của dự thảo Luật còn có sự trùng lặp, đặc biệt là quy định về nhà ở xã hội để cho thuê.

Việc này có thể dẫn đến không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê, do đó, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát để bảo đảm làm rõ các chính sách có liên quan.