Suốt 3 tháng chỉ có 27 căn biệt thự, liền kề tại TPHCM được bán, lộ diện nguyên nhân kìm hãm sức mua

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield chỉ ra, nhà biệt thự, liền kề tại Tp.HCM chỉ có 27 căn được chào bán trong 3 tháng cuối năm 2024. Nguồn cung này giảm đến 90% so với quý trước đó. Nếu tính cả năm 2024 có khoảng 420 căn được ra mắt, con số này vô cùng khiêm tốn so với giai đoạn trước đó.

Đáng nói, nguồn cung hạn chế kéo theo lượng hấp thụ mới cũng giảm đến 76% so với quý trước. Mặt bằng giá cao cũng trở thành rào cản đối với sức cầu của loại hình này.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình nhà biệt thự, liền kề Tp.HCM ghi nhận 10.701 USD/m2, tương đương gần 268 triệu đồng/m2. Mức này bỏ xa giá bán nhà phố, liền kề khu vệ tinh lân cận, tạo thành "thế khó" trong cạnh tranh của thị trường Tp.HCM .

Nếu nhu cầu mua nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM chủ yếu là để ở, thì khu đô thị vệ tinh lại đa dạng đối tượng mua để ở lẫn đầu tư. Lý do đến từ việc mặt bằng giá thấp hơn tạo sự kì vọng về mức độ sinh lợi đầu tư tốt hơn.

Cũng nhận định về loại hình nhà phố, biệt thự Tp.HCM, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên Cứu & S22M Savills Tp.HCM cho rằng, nguồn cung mới khiêm tốn cùng mặt bằng giá cao tiếp tục kìm hãm nhu cầu của người mua. Theo vị này, phân khúc giá trên 30 tỉ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế tại Tp.HCM với 74% thị phần. Trong khi, nhà biệt thự, liền kề tập trung chủ yếu ở đô thị vệ tinh Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An với giá sơ cấp trung bình thấp hơn 50- 80%.

Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm của các khu vực này khá cao, trung bình từ 65-78%, chủ yếu nhờ các sản phẩm có giá từ 8-20 tỉ đồng/căn (tuỳ sản phẩm, khu vực). Điều này cho thấy, mức giá hợp lý cộng với hạ tầng khu vực đầu tư tốt đã và đang tạo nên cuộc dịch chuyển mạnh mẽ của nhu cầu ở lẫn đầu tư.

Theo đại diện Savills, phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại Tp.HCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển. Việc hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, giá bất động sản cạnh tranh và nhiều dư địa tăng trưởng, các đô thị vệ tinh quanh Tp.HCM đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, các đô thị vệ tinh xung quanh Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An ghi nhận những bước tiến đáng kể nhờ nhu cầu nhà ở tăng cao, sự phát triển hạ tầng giao thông và chiến lược giãn dân đô thị của Thành phố.

Trong đó, Đồng Nai được hưởng lợi từ các dự án như sân bay quốc tế Long Thành và cao tốc Bến Lức - Long Thành. Long An tận dụng lợi thế gần miền Tây và sự kết nối giao thông qua tuyến đường Vành đai 3, giúp thời gian di chuyển đến Tp.HCM rút ngắn lại. Từ đó tạo điều kiện thúc đẩy giá trị bất động sản nơi đây.

Chia sẻ mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, việc các chủ đầu tư lớn tập trung vào phát triển các dự án quy mô lớn tại các thị trường vệ tinh của Tp HCM đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Điều này đã thấy khá rõ tại thị trường Bình Dương, Long An và Đồng Nai qua các năm trước. Lợi thế của các khu đô thị vệ tinh là mức giá thấp hơn, chủng loại sản phẩm đa dạng và quy mô tiện ích lớn, nhờ vậy mà tăng sức cạnh tranh với thị trường Tp.HCM.

Vị này cũng khẳng định, từ nay đến cuối năm 2025, tại đô thị vệ tinh Tp.HCM sẽ có thêm dự án quy mô lớn được triển khai ra thị trường, bổ sung nguồn cung cho Tp.HCM. Trong bối cảnh giá nhà ở tại Tp.HCM vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung mới hạn chế, người mua sẵn sàng di chuyển xa hơn để sở hữu nhà ở. "Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Các kế hoạch đầu tư công đang được Chính phủ chú trọng. Đây là các yếu tố động lực hỗ trợ rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Chưa kể, động thái nam tiến của nhà đầu tư phía Bắc đã và đang thúc đẩy thanh khoản bất động sản phía Nam trong thời gian tới. Các dự án quy mô, đầu tư bài bản vẫn thu hút dòng tiền nhà đầu tư", bà Dung cho hay.

Tuy nhiên, một số khu vực việc đầu tư hạ tầng chưa tương xứng với nhu cầu thực tế cũng phần nào cản trở sức cầu cũng như giá trị gia tăng của sản phẩm. Thực tế, không ít các dự án có quy mô lớn, đầu tư bài bản, sản phẩm đa dạng tại khu vệ tinh Tp.HCM nhưng giá trị không tăng vì không có khả năng khai thác hoặc khó phục vụ cho nhu cầu thực.

Tiểu Bảo