Thị trường bất động sản diễn biến trái chiều những tháng cuối năm
Trái ngược với phân khúc đất nền vẫn diễn biến ảm đạm, phân khúc chung cư đến nay đã tăng 19 quý liên tiếp và được dự báo có thể sẽ tiếp tục tăng.
Đất nền vẫn giảm giá
Đất nền vốn là sản phẩm luôn chiếm sóng thị trường và được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường rơi vào ảm đạm, hiện tại ở phân khúc đất nền đều ghi nhận việc người bán phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu so với đầu năm 2022.
Báo cáo về thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận trong tháng 11, DKRA cho biết, nguồn cung mới của phân khúc đất nền vẫn ở mức thấp khi ghi nhận mức giảm lần lượt là 84% và 43% so với cùng kỳ năm trước và tháng trước. Nguồn cung mới tập trung tại khu vực Bình Dương, các tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới.
Lượng tiêu thụ mới của thị trường vẫn ở mức thấp với mức giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Tại Hà Nội, theo ghi nhận của chúng tôi, các khu vực như Sơn Tây, Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Mê Linh… mức giá đất nền đã giảm khoảng 15 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022, thậm chí có những trường hợp cá biệt giảm tới hơn 30%. Tuy nhiên, thanh khoản tại các khu vực trên những tháng cuối năm vẫn duy trì sự ảm đạm.
Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm nhưng thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.
Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2. Đến quý IV, có 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10-50%.
"Đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản suy thoái trong năm qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy biến chuyển", đại diện Batdongsan.com.vn nhận định.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.
Chung cư liên tục tăng giá
Trái lại, ở phân khúc chung cư, trong khi nguồn cung sụt giảm nhưng lực cầu vẫn rất mạnh. Theo đó, giá bán chung cư vẫn liên tục tăng trong thời gian vừa qua, thậm chí được dự báo sẽ tiếp tục đi lên.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3/2023 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng cho biết, đây là quý thứ 19, giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.
Cũng theo ông Đính, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.