Thị trường bất động sản: Những giải pháp "phá băng"

Báo cáo chuyên đề “Thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản Việt Nam” tháng 6/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản (BĐS) đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. 

Về khả năng cầm cự của doanh nghiệp BĐS, theo VARS, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có đến 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được đến hết quý III/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. 

Trông chờ M&A

Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chưa nhiều, các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) lớn vẫn chưa hiện diện.

Chia sẻ với Báo Tin tức, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng, trong giai đoạn khó khăn, M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam, bao gồm các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài có định hướng chiến lược phát triển rõ ràng, chuẩn bị bài bản nên luôn có nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.

Được xem như “phao cứu sinh" cho các nhà phát triển bất động sản “khát” vốn. Thời gian gần đây, hoạt động M&A bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm với lợi thế có vẻ đang nghiêng về bên mua.

Đánh giá về bối cảnh chung, các chuyên gia nhận xét, tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Trong khi đó, hiện rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua lại dự án trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao... Bởi vậy, lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Cùng đó, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A về dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia...

Thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng. 

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, do chiếm ưu thế về dòng tiền nên bên mua thường “mặc cả”, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Họ thường ưu tiên chọn những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm từ 10-20%... Bởi vậy, doanh nghiệp có tài sản cũng rất khó chấp nhận bán ra với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý…

Thêm một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc” và đặt kỳ vọng quá cao. Trong bối cảnh khó khăn chung kéo dài, mặc dù dự án đắp chiếu và đội chi phí nhưng doanh nghiệp vẫn mong muốn có lãi nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục…

Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Hoạt động M&A diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Các doanh nghiệp bất động sản thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn, từ dự án căn hộ cho đến các bất động sản công nghiệp, văn phòng,... Tổng giá trị các giao dịch M&A quý I/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019 - 2021.

Nhưng thời gian gần đây, bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Để có thêm nhiều thương vụ M&A thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã "đuối" thì không còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án - VARS lý giải.

Nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách lành mạnh, minh bạch và bền vững. VARS cho biết, tháng 7 tới đây, đơn vị này sẽ chính thức khởi động chuỗi chương trình chuyên sâu trong vai trò kết nối, hỗ trợ các cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động tư vấn hợp tác đầu tư, M&A dự án.

Đánh giá về triển vọng thị trường M&A trong thời gian tới, chuyên gia tài chính – bất động sản Trần Khánh Quang phân tích, trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của doanh nghiệp nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Nhưng đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác.

Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là Quỹ đầu tư, Tập đoàn bất động sản có vốn ngoại. Đặc biệt, một số doanh nghiệp ngoài ngành có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm bất động sản đang tích cực tham gia.

Các đối tác mạnh tiền đang có động thái "săn" dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở các dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng. Bởi vậy, thời gian tới, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp trong nước đã có thể triển khai dự án tốt thì dự án “giá hời” sẽ ít hơn, doanh nghiệp lớn muốn M&A cũng khó, ông Trần Khánh Quang nhận xét.

Quyết sách của Chính phủ 

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách, gói hỗ trợ nhằm cải thiện tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản như Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường; Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hay Nghị định 10/2023/NĐ-CP; Thông tư 02; Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước.

Niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (một kênh huy động vốn quan trọng của thị trường bất động sản) vẫn chưa lấy lại được. Năm 2023 là đỉnh áp lực trái phiếu đáo hạn, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản. Riêng lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới hơn 120.000 tỷ đồng.

Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. 

Trong 70% vướng mắc ở lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lí thì cấp độ cao nhất là vướng luật. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM - cho biết: “Nếu không có giải pháp xử lí kịp thời, hiệu quả, thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng kéo dài, tác động rất lớn đến mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng chung của nền kinh tế”.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành lần thứ 4, áp dụng từ 19.6.

Tính từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 4 lần vào các ngày 15/3, 3/4, 23/5 và 16/6. Ngân hàng Nhà nước kì vọng gửi thông điệp ra thị trường và định hướng giảm lãi suất huy động đối với các ngân hàng thương mại, trên cơ sở đó hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp, giúp nền kinh tế tăng trưởng. Theo khảo sát của Báo Lao Động, lãi suất vay ngân hàng mua nhà trong tháng 6 tại các ngân hàng hiện dao động từ 4,99-13,5%/năm.

Như vậy, dù Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành nhưng theo các chuyên gia, lãi suất giữa thị trường 1 và thị trường 2 không liên thông với nhau nên lãi suất cho vay trên thị trường vẫn ở mức cao.