Thị trường nhà ở quý I/2023: Người mua và nhà đầu tư đều ‘án binh bất động’

TP.HCM: Thị trường nhà liền thổ ảm đạm

Cụ thể, tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án căn hộ tiền mở bán đang gặp nhiều khó khăn và thách thức về kinh tế cũng như những vấn đề pháp lý dai dẳng trong thời gian dài. Có 2.989 căn hộ đang được chào bán nhưng đều nằm ở phân khúc cao cấp, sang trọng hoặc siêu sang. 

Tình trạng giảm sâu về lượng cầu trong phân khúc căn hộ khiến nhà đầu tư phải liên tục áp dụng những chính sách chiết khấu, gia hạn thêm thời gian thanh toán để thu hút người mua. Bên cạnh đó, thị trường phân khúc nhà liền thổ không xuất hiện dự án nào trên đường đua mở bán trong 3 tháng đầu năm nay. Tình trạng trên khiến cho số căn mở bán mới giảm lần lượt 67,9% và 93,6% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Điển hình chỉ có khoảng 60 căn đến từ các dự án cao cấp của Vinhomes, Masterise, Khang Điền.

Đối với căn hộ phân khúc cao, giá bán sơ cấp giảm 9,3% so với quý trước, đạt 5.830 USD/m2. Tính trên mỗi dự án thì phần lớn giá sơ cấp ổn định do các chủ đầu tư vẫn giữ giá nhưng cung cấp nhiều ưu đãi và thanh toán linh hoạt để thu hút người mua. Một phần nguyên do nữa của sự sụt giảm trong tăng trưởng giá sơ cấp chủ yếu là do sự gia nhập của phân khu The Beverly thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park, có giá bán thấp hơn nhiều so với mức trung bình của thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong bối cảnh nhu cầu giảm, giá bán của thị trường thứ cấp tiếp tục giảm nhẹ 0,4% so với quý trước.

Chủ đầu tư phân khúc nhà liền thổ có những động thái giảm giá để thu hút người mua, giá sơ cấp trung bình của các dự án giảm 2-3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án). Đồng thời, giá bán thứ cấp trung bình cũng giảm 0,5% so với quý trước, nguyên nhân đến từ việc giảm giá đáng kể của các dự án như Lakeview City, Palm Marina liên quan đến các thông tin tiêu cực về nhà phát triển dự án. 

Sắp tới, thị trường căn hộ phân khúc cao và Nhà liền thổ dự kiến ​​sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023. Tuy nhiên nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế, áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Hà Nội: Dự án phân khúc cao được ưu tiên

Theo báo cáo của Jones Lang Lasalles (JLL) ngày 31/3/2023, trong quý 1 đầu năm, số lượng  dự án căn hộ phân khúc cao mới tại Hà Nội là con số “0”. Bên cạnh đó, phân khúc thấp hơn lại ghi nhận gần 400 căn hộ được mở bán mới thuộc dự án đại đô thị Vinhomes Smart City, giảm khoảng 56,9% so với quý trước.

Thêm vào đó, trong khi phần lớn các dự án vừa và nhỏ giữ mức giá ổn định nhằm thu hút khách mua thì các đại dự án thuộc các khu đô thị lớn lại có mức tăng trưởng tới 10% theo quý nhờ vào những lợi thế về tiện ích, vị trí, và danh tiếng của chủ đầu tư trong bối cảnh có nguồn cung có pháp lý hoàn thiện đang hạn chế. Toàn thị trường có gần 770 căn bán được trong quý 1, tập trung ở các dự án lớn của tập đoàn Masterise như Masteri West Height ở KĐT Vinhomes Smart City và Masteri Waterfront ở khu đô thị Vinhomes Ocean Park. Giá bán trung bình của căn hộ phân khúc cao đạt USD 2.966/m2, tăng 2,28% theo quý.

Bằng cách đa dạng hóa các chính sách mua bán, như các chương trình hỗ trợ ổn định lãi suất và đa dạng gói vay dành cho tệp khách cần sử dụng đòn bẩy tài chính đã góp phần giúp chủ đầu tư này ổn định nhu cầu mua trong giai đoạn thị trường có sự giảm tốc.

Trong khi đó, tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý đầu năm của thị trường nhà liền thổ gần như đóng băng. Đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường có giá dưới USD 6.500/m2 đang tạm dừng bán khiến cho chủ yếu chỉ còn những dự án phân khúc cao. Dẫn đến việc giá bán trung bình của nhà liền thổ tại Hà Nội tăng 9,02% theo quý, đạt mức USD 7.134/m2 đất. Tuy nhiên nếu bỏ qua những vấn đề chiến thuật: chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem” thì giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ, tầm 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng. 

Sắp tới nếu có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất cũng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.