“Tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà”, TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị điều này với việc phát triển nhà ở xã hội

Báo cáo mới nhất của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế, giá nhà liên tục leo thang, trở thành chủ đề nóng từ nghị sự Quốc hội đến các diễn đàn xã hội.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tính đến cuối quý 3 năm 2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM đã tăng lần lượt 96,2%; 72,6% và 56,9% so với năm 2019. Giá bán trung bình các dự án trong tập mẫu đạt 78,9 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 67,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m² ở TP. HCM. Tại khu vực TP. HCM cũ, giá căn hộ tiếp tục đi lên sau thời gian dài tích lũy; còn tại Hà Nội và Đà Nẵng, giá bắt đầu đi ngang nhưng vẫn duy trì ở mức cao do áp lực tài chính đối với nhà đầu tư không lớn và kỳ vọng tăng giá vẫn còn.

Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động hiện chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, đẩy tỷ lệ giá nhà/thu nhập lên mức vượt xa khả năng chi trả. Một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà, nhưng trong thời gian đó, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm, khiến "tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà". Trong bối cảnh này, nhiều người buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn để giảm áp lực tài chính. Tuy vậy, thị trường cho thuê thiếu tính ổn định và chuyên nghiệp khiến phương án thuê chỉ giải quyết được nhu cầu trước mắt, chưa thể mang lại sự an cư bền vững.

Dù Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tốc độ triển khai đã cải thiện nhưng chưa đáp ứng kỳ vọng. Tính đến quý 3/2025, cả nước mới có 692 dự án NƠXH với khoảng 633.000 căn, trong khi số căn thực tế hoàn thành chỉ bằng hơn một phần tư mục tiêu giai đoạn 1 của Đề án NƠXH. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khó khăn của doanh nghiệp: biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch, cơ chế ưu đãi chưa ổn định khiến họ thiếu động lực tham gia.

Trước bối cảnh này, VARS IRE và TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS kiến nghị thay đổi mô hình phát triển NƠXH theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ xác định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai. Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025 thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp. 

Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý, Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh vận hành. Nguồn vốn hình thành Quỹ đến từ ngân sách, quỹ đất dành cho hạ tầng NƠXH, nguồn thu từ nhà ở thuộc tài sản công, tiền đấu giá đất và các nguồn hợp pháp khác.

Quỹ Nhà ở Quốc gia đặt mục tiêu trọng tâm vào việc tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời có thể mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê. VARS IRE đánh giá đây là bước đi phù hợp với kinh nghiệm quốc tế. 

Tại Singapore, hơn 80% dân số sống trong nhà do HDB phát triển. Hàn Quốc có các doanh nghiệp nhà nước chuyên trách NƠXH. Đức áp dụng cơ chế cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15–25 năm nhằm duy trì mức giá hợp lý.

Trong bối cảnh giá NƠXH cũng tăng, vượt khả năng tài chính của nhiều nhóm thu nhập trung bình, mô hình "chỉ cho thuê, không bán" được đánh giá sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí thuê ở mức phù hợp. Đây là cơ sở để nhóm thu nhập thấp và trung bình có cơ hội thực sự an cư, thay vì chỉ trông vào việc sở hữu nhà.

Để mô hình thuê nhà trở thành giải pháp bền vững, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng cần đẩy mạnh hợp tác công – tư (PPP), theo đó doanh nghiệp xây dự án, Nhà nước mua lại quyền sở hữu hoặc thuê lại để vận hành. Đồng thời, cần ban hành tiêu chuẩn đối với nhà ở cho thuê, giới hạn mức tăng giá hàng năm, mở rộng hợp đồng thuê dài hạn và minh bạch hóa các điều kiện điều chỉnh. Những cơ chế ưu đãi phù hợp sẽ thu hút xã hội cùng tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Về dài hạn, khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê, được cải thiện, cán cân cung – cầu sẽ dần ổn định. Một phần nhu cầu sở hữu sẽ chuyển sang nhu cầu thuê, giúp giảm lực đẩy giá nhà và tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, bền vững hơn. Khi đó, cơ hội an cư thực sự mới có thể đến với đa số người dân.

Kỳ Thư