Tỉnh được Vingroup, Sun Group, Phú Mỹ Hưng… đổ bộ, có sân bay lớn nhất miền Bắc và cao tốc hàng chục nghìn tỷ, thị trường BĐS đang diễn biến ra sao?

Nếu trước kia Bắc Ninh chỉ được nhắc đến là "thủ phủ công nghiệp" - nơi dòng người đến chỉ tạm trú để làm việc thì nay tỉnh này đang trở thành một "tọa độ nóng" thu hút dòng vốn đầu tư và những nhà đầu tư bất động sản có tên tuổi.

Thực tế, thị trường bất động sản Bắc Ninh đã phát triển trong khoảng gần 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý giai đoạn 2020-2021, tỉnh này là một trong những tâm điểm sốt đất ở thị trường phía Bắc. Giá nhà đất tại đây đã tăng chóng mặt, đặc biệt phân khúc đất nền, nhiều nơi đã tăng gấp 2-3 lần. Tuy nhiên, thị trường bất động sản phát triển còn manh mún, tự phát.

Trong khoảng hơn 1 năm trở lại đây, Bắc Ninh đã chứng kiến làn sóng đổ bộ mạnh mẽ của loạt “ông lớn” bất động sản với những dự án quy mô hàng trăm ha và vốn đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Phú Mỹ Hưng là cái tên gây chú ý khi chính thức ra mắt dự án khu đô thị Hồng Hạc City tại phường Thuận Thành vào hồi tháng 4/2025. Dự án có quy mô gần 198 ha, tổng vốn đầu tư lên đến 27.000 tỷ đồng (tương đương gần 1,1 tỷ USD). Hiện, doanh nghiệp này đang mở bán giai đoạn 1 dự án ra thị trường với các loại sản phẩm gồm nhà phố thương mại, liền kề, biệt thự song lập...

Mới đây, ngày 19/8, liên danh do Tập đoàn Vingroup (mã: VIC) dẫn đầu sẽ chính thức triển khai dự án khu đô thị mới phía Tây Bắc TP. Bắc Ninh. Liên danh nhà đầu tư dự án gồm: Tập đoàn Vingroup, Công ty TNHH tư vấn đầu tư phát triển thương mại Thanh Bình, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Cuộc Sống Mới, Công ty cổ phần Phú Thọ Land.

Về dự án, khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh cũ (khu 1) có diện tích gần 270 ha nằm tại phường Hoà Long, TP Bắc Ninh (nay là phường Kinh Bắc). Tổng vốn đầu tư của dự án hơn 41.270 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Tập đoàn Sun Group đã trúng đấu 2 dự án KĐT mới, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng trên địa bàn huyện Tiên Du cũ (Tiểu khu 112.1) và TP. Từ Sơn cũ (Tiểu khu 112.3). Hai dự án này có tổng vốn đầu tư lên tới gần 31.000 tỷ đồng, tổng quy mô 498 ha.

Bên cạnh 3 "ông lớn" trên, Bắc Ninh còn được nhiều doanh nghiệp bất động sản đổ về triển khai dự án.

Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Tây Hà Nội (một trong những cổ đông sáng lập là Tập đoàn T&T) trúng thầu dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí trên địa bàn huyện Tiên Du (Tiểu khu 112.1). Dự án có quy mô khoảng 299 ha, tổng vốn đầu tư hơn 19.700 tỷ đồng.

Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường công bố gần đây, dự án hoàn thiện các thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng trong tháng 6 năm nay. Dự kiến quý IV/2029 sẽ tổ chức nghiệm thu các hạng mục công trình.

CTCP Đầu tư King's Land trúng thầu Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh (Khu 3) - Tiểu khu 3.2 tại phường Vũ Ninh và phường Hòa Long, TP Bắc Ninh. Quy mô dự án gần 49 ha, tổng vốn đầu tư hơn 17.300 tỷ đồng.

Tiếp theo là Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh (Khu 3) - Tiểu khu 3.1 tại phường Vũ Ninh. Đơn vị trúng thầu là Liên danh CTCP Đầu tư Phát triển Hạ tầng Hòa An - CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh (doanh nghiệp liên quan đến Sunshine Homes). Dự án có quy mô hơn 48 ha, tổng vốn đầu tư 10.120 tỷ đồng.

Dự án khu đô thị mới tại phường Đình Bảng, TP Từ Sơn có quy mô 20,5ha; tổng vốn đầu tư hơn 2.900 tỷ đồng. Doanh nghiệp trúng thầu là CTCP Đầu tư Xây dựng Ánh Dương Hạ Long. Tiến độ chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án là 6 năm.

Ngoài ra, liên danh CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, UPCoM: TAL) - CTCP HNG Holdings trúng thầu Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới tại phường Hương Mạc và phường Phù Khê, TP Từ Sơn. Dự án có diện tích 30,4ha; tổng mức đầu tư dự kiến hơn 2.500 tỷ đồng.

Liên danh Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Taseco (TasecoLand), Công ty Cổ phần Tập đoàn Taseco (Taseco Group) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 4 (ICON4) cũng trúng thầu dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới tại thành phố Từ Sơn. Dự án này có diện tích khoảng 62,27 ha, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 3.964 tỷ đồng.

Bên cạnh các dự án có “chủ”, một số dự án khác được các doanh nghiệp có tên tuổi đề xuất đầu tư. Cụ thể, tại khu vực huyện Gia Bình (cũ), Tập đoàn Vingroup cũng đề xuất đầu tư dự án khu đô thị với quy mô gần 6.000 ha.

Hồi tháng 2, Chủ tịch Tập đoàn T&T Đỗ Quang Hiển (bầu Hiển) cũng đề xuất đầu tư ba dự án quy mô hơn nghìn ha tại TP Bắc Ninh và huyện Tiên Du (trước sắp xếp đơn vị hành chính).

Ngoài ra, Vinaconex cũng góp mặt tại Bắc Ninh thông qua việc phát triển các khu đô thị và các dự án hạ tầng lớn, bao gồm: dự án Linfox Warehouse – VSIP Bắc Ninh, Nhà máy Mapletree Bắc Ninh – giai đoạn 2... Hiện Vinaconex đang đề xuất đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Phù Lãng có diện tích khoảng 75ha với tổng vốn đầu tư khoảng 1.068 tỷ đồng.

Him Lam, một tên tuổi lớn khác trong lĩnh vực bất động sản cũng có những kế hoạch và dự án đã phát triển tại đây. Có thể kể đến Khu đô thị Him Lam Green Park (còn gọi là Him Lam Đại Phúc) có quy mô khoảng 26,8ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.200 – 2.416 tỷ đồng; dự án Tòa nhà hỗn hợp cao 45 tầng có diện tích hơn 9.200m2.

Ngoài ra, tỉnh Bắc Ninh cũng đang đẩy mạnh thu hút đầu tư vào hàng loạt khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng, mở ra nhiều dư địa phát triển cho thị trường bất động sản địa phương.

Yếu tố then chốt giúp cho thị trường bất động sản Bắc Ninh thu hút các “ông lớn” đổ về thời gian qua chính là nhờ vào sự đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ vào hạ tầng giao thông kết nối. Các dự án hạ tầng giao thông quy mô hàng chục nghìn tỷ đang định hình lại diện mạo và vị thế của Bắc Ninh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.

Có thể kể đến siêu dự án Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội được xem là yếu tố đột phá, trong đó Bắc Ninh đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Tuyến Vành đai 4 khi hoàn thành sẽ hình thành một trục giao thông liên kết các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và các trung tâm kinh tế lớn, góp phần giảm tải áp lực giao thông cho nội đô Hà Nội và mở ra không gian phát triển mới cho các tỉnh lân cận. Tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô lên tới gần 86.000 tỷ đồng, với riêng phần đường cao tốc theo phương thức PPP tại Hà Nội là hơn 56.000 tỷ đồng.

Trong đó, Vành đai 4 qua địa phận tỉnh Bắc Ninh có chiều dài khoảng 35,3 km với tổng mức đầu tư trên 5.200 tỷ đồng. Xác định rõ tầm quan trọng của đường Vành đai 4, tỉnh Bắc Ninh đang phấn đấu, khẩn trương để đưa dự án đoạn qua địa bàn tỉnh về đích vào ngày 31/12/2025 (sớm hơn 1 năm so với kế hoạch).

Bên cạnh đó, sân bay Gia Bình với quy mô cấp 4E với tổng diện tích khoảng 1.960 ha cũng đang được triển khai nhanh chóng. Dự kiến sẽ khởi công vào ngày 19/8/2025 tới đây. Sân bay Gia Bình được kỳ vọng là công trình hỗ trợ hiệu quả cho sân bay Nội Bài, đồng thời tạo động lực phát triển kinh tế, logistics và đô thị vệ tinh vùng Thủ đô.

Ngày 6/8 mới đây, tuyến đường kết nối từ sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) về Hà Nội đã được bổ sung vào danh mục công trình giao thông trọng điểm quốc gia. Tuyến đường có tổng chiều dài 35 km, mặt cắt ngang 120m với tổng vốn đầu tư dự kiến 71.150 tỷ đồng.

Trong đó, đoạn đi qua Bắc Ninh dài 27,7 km nối sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) với Hà Nội đang được liên danh có công ty con của Sun Group đề xuất làm với tổng mức đầu tư 47.607 tỷ đồng, được thực hiện theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Ngoài ra, nhiều dự án giao thông lớn khác cũng được triển khai như tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai - Hải Phòng đoạn qua Bắc Ninh dài 3,76 km, tuyến cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long (Quốc lộ 18), cao tốc Hà Nội - Lạng Sơn (Quốc lộ 1A mới), cầu Vân Hà nối Bắc Giang và cầu Kênh Vàng nối sang Hải Dương (nay là Hải Phòng). Những tuyến giao thông này sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển liên vùng, đồng thời gia tăng giá trị bất động sản dọc các tuyến đường.

Yếu tố cuối cùng đẩy thị trường bất động sản Bắc Ninh trở thành tâm điểm của miền Bắc là việc Bắc Giang sáp nhập. Sau sáp nhập, Bắc Ninh mới sẽ trở thành siêu thủ phủ công nghiệp lớn nhất miền Bắc.

Sự phát triển đồng bộ và mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đã củng cố vững chắc vị thế của Bắc Ninh như một trung tâm công nghiệp và logistics hàng đầu khu vực. Điều này không chỉ thu hút thêm các doanh nghiệp lớn mà còn kéo theo một lượng lớn người lao động và chuyên gia đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu về nhà ở, từ căn hộ, nhà phố cho đến đất nền, vì thế luôn duy trì ở mức cao và ổn định. Từ đó giúp giá bất động sản tại Bắc Ninh giữ đà tăng trưởng ổn định.

Sau khi "sốt" đất giai đoạn 2020-2021, thị trường Bắc Ninh bước vào trầm lắng cùng với xu hướng chung của cả nước. Thế nhưng, giao dịch trên địa bàn vẫn túc tắc, không bị rơi vào trạng thái "đóng băng". Về giá, thị trường có ghi nhận giảm so với thời điểm sốt. Đến đầu năm 2024, thị trường Bắc Ninh ghi nhận dấu hiệu phục hồi khi một số dự án giá đã nhích dần. Lượng người đi xem, tìm mua đất cũng quay trở lại đông hơn. 

Đến cuối năm 2024 và trong khoảng 3 tháng đầu năm 2025, thông tin Bắc Giang sáp nhập vào Bắc Ninh càng khiến cho thị trường bất động sản có những biến chuyển mạnh mẽ. Giá tại khu vực Bắc Ninh (cũ) tăng trung bình 10-20% so với thời điểm đầu năm 2024. Còn tại khu vực Bắc Giang (cũ) cũng ghi nhận một lượng lớn nhà đầu tư đổ về đây. 

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, sau khi chính thức sáp nhập từ ngày 1/7, thị trường bất động sản đã chứng kiến làn sóng quan tâm tăng mạnh ở nhiều vùng đất tiềm năng. Không kém phần sôi động là cặp Bắc Ninh – Bắc Giang.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes đánh giá, Bắc Ninh là thị trường thu hút các nhà đầu tư, nhất là phân khúc công nghiệp – các khu chế xuất, khu công nghiệp đang ăn nên làm ra, tạo sức hút cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Đến hiện tại, sau khi sáp nhập xong, thị trường bất động sản Bắc Ninh có phần hạ nhiệt hơn đầu năm. Tuy nhiên, "nhiệt" trên thị trường vẫn duy trì, giá vẫn đang ở xu hướng đi lên. Do đó, đây vẫn là một thị trường ghi nhận sự quan tâm lớn của giới đầu tư nhờ dư địa phát triển còn rộng.

Phương Hoàng