TS. Cấn Văn Lực: 26 năm đi làm mới mua nổi căn hộ trung bình, giá nhà Việt Nam đang quá cao

Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn Tài chính Việt Nam 2025 (VWAS 2025), TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã có những đánh giá về thị trường bất động sản và tài chính của Việt Nam thời gian qua. 

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong 15 năm qua (2011–2025), thị trường tài chính Việt Nam đã mở rộng nhanh chóng, với tổng tài sản đạt khoảng 30 triệu tỷ đồng, tương đương 300% GDP. Mức tăng trưởng bình quân đạt 16%/năm, cao gấp 2,5 lần so với tăng trưởng GDP cùng kỳ. 

Tuy nhiên, ông lưu ý cơ cấu thị trường vẫn “lệch” khi khu vực ngân hàng chiếm tới 67%, trong khi thị trường vốn - bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và quỹ đầu tư chỉ chiếm hơn 30%. Tín dụng ngân hàng hiện vẫn là nguồn cung vốn chủ đạo, đóng góp tới 59% tổng vốn toàn nền kinh tế.

“Cấu trúc này khiến nền tài chính dễ tổn thương. Một cú rủi ro trong khu vực ngân hàng có thể lan sang toàn bộ hệ thống”, ông Lực nhận định.

Đối với thị trường bất động sản, chuyên gia BIDV đánh giá đây là lĩnh vực đang có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong năm 2025. Tín dụng bất động sản tăng khoảng 16%, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc chiếm 17% tổng giá trị phát hành, và nhóm cổ phiếu bất động sản tăng hơn 100% so với đầu năm. 

Nguồn cung nhà ở cũng cải thiện đáng kể, tăng khoảng 56% so với cùng kỳ, đặc biệt tại TP.HCM, nơi số lượng căn hộ mở bán 8 tháng đầu năm đạt gần 28.000 căn, gấp 1,6 lần năm ngoái. Tuy nhiên, theo ông Lực, sự phục hồi này vẫn chưa bền vững khi cơ cấu nguồn cung chưa hợp lý, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn rất hạn chế, trong khi giá bán ở nhiều khu vực quá cao, đã vượt xa khả năng chi trả của người dân.

“Năm 2025, trung bình công chức phải mất khoảng 26 năm đi làm mới mua nổi một căn hộ trung bình, trong khi mức bình quân thế giới chỉ 15 năm. Con số này đang ngày càng tăng, và rõ ràng không thể để tình trạng này kéo dài”, ông nhấn mạnh. 

Chuyên gia BIDV cho rằng để bình ổn giá nhà, cần một tổ hợp chính sách đồng bộ, trong đó bao gồm việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản nhằm đảm bảo minh bạch thông tin và ngăn chặn đầu cơ thổi giá. Bên cạnh đó, Nhà nước cần mở rộng nguồn cung, đặc biệt với nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội; thúc đẩy thành lập Quỹ phát triển nhà ở để hỗ trợ tín dụng dài hạn cho người mua nhà; đồng thời sử dụng công cụ thuế và tín dụng để kiểm soát đầu cơ, hạn chế dòng vốn ngắn hạn chảy vào lĩnh vực này.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh vai trò của đầu tư công trong việc dẫn dắt thị trường, coi đây là “lực kéo” quan trọng đối với cả chứng khoán và bất động sản. Năm 2025, kế hoạch giải ngân đầu tư công đạt gần 900.000 tỷ đồng, tăng 31% so với năm trước. Nếu giải ngân đạt 100%, GDP có thể được cộng thêm 1,8 đến 2 điểm phần trăm. Theo ông, điều này sẽ kích thích mạnh mẽ các ngành xây dựng, vật liệu và địa ốc, đồng thời lan tỏa tới khu vực tư nhân và thị trường vốn.

Ở góc độ vĩ mô, vị chuyên gia đánh giá nền kinh tế Việt Nam đang duy trì tăng trưởng tích cực, lạm phát thấp và chính sách tài khóa, tiền tệ đang được nới lỏng có kiểm soát để hỗ trợ phục hồi. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý nhiều rủi ro cần theo dõi như tỷ giá biến động, nhu cầu tiêu dùng nội địa chưa trở lại mức trước dịch, cùng với đó là sự chậm trễ trong cải cách thể chế và giải ngân vốn đầu tư công ở một số địa phương.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng mặc dù còn nhiều thách thức, cơ hội phát triển của thị trường tài chính Việt Nam vẫn “nhiều hơn thách thức”. Điều quan trọng, theo ông, là chuyển từ tư duy kế hoạch sang hành động thực chất. 

Kỳ Thư