TS. Cấn Văn Lực: "TP.HCM sẽ phát triển đa trung tâm, cơ cấu bất động sản ngày càng đa dạng"

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ góc nhìn toàn cảnh về cơ hội thị trường bất động sản phía Nam sau khi hình thành "siêu đô thị TP.HCM mở rộng.

TP.HCM mới đã chính thức vận hành, ông nhận định ra sao về cơ hội và thách thức của siêu đô thị này trong thời gian tới?

Không thể đánh giá TP.HCM khi đứng một mình, nên chúng tôi đặt TP.HCM bên cạnh các siêu đô thị trong khu vực châu Á để so sánh và rút ra những bài học kinh nghiệm. Trong đó, đáng chú ý và có sự tương đồng nhất phải kể đến Thượng Hải.

Về Thượng Hải (Trung Quốc), đây là đô thị cảng toàn cầu, tôi kiến nghị chúng ta tham khảo kỹ mô hình này. Thượng Hải được định vị là một đô thị cảng tầm cỡ thế giới, tập trung phát triển các lĩnh vực then chốt như công nghệ cao, dịch vụ tài chính, logistics, du lịch và cảng biển. Đặc biệt, thành phố sở hữu các vùng phát triển chiến lược như đặc khu kinh tế Pudong và khu thương mại tự do Pudong thu hút hàng loạt tập đoàn đa quốc gia đầu tư và đặt trụ sở khu vực. Tiếp đến, Thượng Hải được quy hoạch theo mô hình đô thị đa trung tâm, với các trung tâm lớn như Pudong New Area cùng hệ thống các khu vệ tinh như Jiading, Minhang, Songjiang…

Về hạ tầng, thành phố sở hữu hệ thống hiện đại và đa phương thức, nổi bật với mạng lưới metro lớn nhất thế giới, cảng nước sâu nhộn nhịp hàng đầu toàn cầu, hai sân bay quốc tế, hệ thống đường cao tốc kết nối hoàn chỉnh và nền tảng giao thông thông minh tích hợp các công nghệ dữ liệu lớn và cảm biến. Chắc chắn TP.HCM cũng phải đi theo hướng này.

Thành phố cũng đang có lợi thế rõ rệt nhờ mô hình phát triển đa ngành, đa lĩnh vực. Với thế mạnh về dịch vụ tài chính, công nghiệp, logistics, công nghệ cao, du lịch và kinh tế biển, TP.HCM được định vị là trung tâm tài chính - công nghiệp - công nghệ hàng đầu cả nước, hướng tới mục tiêu lọt Top 100 hệ sinh thái khởi nghiệp toàn cầu.

Bàn về lợi thế, TP.HCM hiện đang nắm giữ những cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế. Đặc biệt, khi sáp nhập Bà Rịa Vũng Tàu và Bình Dương, TP.HCM cũng đang đẩy mạnh xây dựng các khu đô thị mới, hướng đến phát triển mô hình đô thị đa trung tâm.

Thưa ông, việc hình thành siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập sẽ tạo ra những thay đổi gì với thị trường bất động sản?

Về quy mô, TP.HCM hiện nay có quy mô lớn hơn rất nhiều sau sáp nhập, gần gấp đôi Hà Nội. Về cơ cấu bất động sản, TP.HCM đa dạng và ngày càng đa dạng hơn rất nhiều so với Hà Nội, chẳng hạn BĐS du lịch biển, BĐS khu công nghiệp.

Trong thời gian vừa qua, giá bất động sản gây nên nhiều quan ngại vì tốc độ tăng giá quá cao. Trong đó, giá bất động sản tại Hà Nội thời gian gần đây ghi nhận tốc độ tăng cao hơn TP.HCM, kể cả giá cho thuê. Chính vì vậy, tiềm năng tăng giá của thị trường Hà Nội không thể nhiều bằng TP.HCM trong thời gian tới, nhất là khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Chúng ta đang đứng trước một bước ngoặt lớn về cấu trúc đô thị. Việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ mang tính hành chính mà là một chiến lược phát triển tổng thể về kinh tế, xã hội, không gian và hạ tầng. Điều này sẽ giúp hình thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, có khả năng cạnh tranh với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, thậm chí là Seoul hay Thượng Hải về dài hạn.

Về số liệu, TP.HCM hiện chỉ chiếm khoảng 2% diện tích cả nước nhưng lại đóng góp gần 24% GDP, thu hút 24,2% vốn FDI, và có quy mô dân số khoảng 13,5% tổng dân số toàn quốc. Khi mở rộng không gian đô thị và kết nối với các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, TP.HCM sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, giãn đầu tư và mở rộng dư địa phát triển thị trường bất động sản về quy mô lẫn chiều sâu.

Vậy những yếu tố nào khiến thị trường địa ốc TP.HCM mở rộng trở thành tâm điểm hút dòng vốn hiện nay, đặc biệt là từ các nhà đầu tư phía Bắc?

Thị trường phía Nam đang hội tụ một loạt yếu tố "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" để hút dòng vốn mới. Thứ nhất, cấu trúc thị trường ở TP.HCM và vùng phụ cận rất năng động, đa dạng, có cả bất động sản nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng và logistics – tạo điều kiện cho nhà đầu tư lựa chọn theo khẩu vị rủi ro khác nhau.

Thứ hai, nhu cầu thực tại đây rất lớn, đến từ lực lượng lao động dồi dào, tầng lớp trung lưu, người giàu tăng nhanh. Nhu cầu này không chỉ phục vụ cho an cư mà còn kéo theo chuỗi nhu cầu dịch vụ, thương mại, hạ tầng xã hội, sở hữu ngôi nhà thứ hai – tất cả đều là "đất diễn" cho bất động sản.

Thứ ba, về giá cả, bất động sản TP.HCM trong 3–5 năm qua tăng chậm hơn Hà Nội. Trong khi Hà Nội có những khu vực đã ghi nhận mức tăng giá quá nhanh, làm co lại biên độ sinh lời, thì TP.HCM và các tỉnh phụ cận vẫn còn dư địa lớn hơn. Đặc biệt, các khu vực ven đô hoặc giáp ranh, ven biển có địa thế thuận lợi và đang trên đà hưởng lợi từ các tuyến giao thông lớn.

Ông có kỳ vọng gì về tầm nhìn dài hạn của thị trường bất động sản phía Nam?

Tôi kỳ vọng thị trường phía Nam với hạt nhân là TP.HCM mở rộng sẽ trở thành trung tâm dẫn dắt của cả nước trong phát triển đô thị thông minh, du lịch dịch vụ, công nghiệp và logistics. Nổi bật có thể là những vùng đất mới mà cũ như Vũng Tàu.

Vũng Tàu là một trong những đầu mối quan trọng của hành lang kinh tế biển phía Nam. Đây là vùng ven biển có khả năng phát triển đa ngành – từ công nghiệp, logistics, đến du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản cao cấp.

Lợi thế rõ nhất của Vũng Tàu là địa hình ven biển, cảnh quan đẹp, khí hậu ôn hòa quanh năm – rất phù hợp để phát triển second-home và du lịch nghỉ dưỡng. Đặc biệt, sau khi sáp nhập, vai trò của Bà Rịa – Vũng Tàu trong hệ thống siêu đô thị mới càng trở nên nổi bật. Kết nối hạ tầng giữa TP.HCM và Vũng Tàu đang được cải thiện mạnh mẽ, từ quốc lộ 51, đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cho tới sân bay Long Thành và tuyến giao thông kết nối cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.

Nếu tận dụng tốt chính sách, quy hoạch và phát triển hạ tầng, tôi tin Vũng Tàu có thể đạt được vị thế tương tự Đà Nẵng, thậm chí cao hơn trong một vài năm tới. Đặc biệt, tại Vũng Tàu – một thị trường vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, thì sự chuẩn bị và kiên nhẫn là yếu tố quyết định thành công.

Nhà đầu tư cần lưu ý, cập nhật thông tin quy hoạch mới nhất: cần nắm rõ hướng phát triển không gian đô thị, các trục kết nối hạ tầng và vùng lõi tăng trưởng. Đánh giá đúng rủi ro và cơ hội, Xác định mục tiêu rõ ràng: đầu tư lướt sóng khác với đầu tư dài hạn. Đầu tư cho thuê lại càng cần tính toán kỹ lưỡng dòng tiền và pháp lý vận hành. Lựa chọn dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch: nhất là với bất động sản biển, yếu tố pháp lý và vận hành là sống còn. Chuẩn bị đầy đủ nguồn lực tài chính và thông tin: không nên chỉ dựa vào xu hướng hay đám đông.

Xin cảm ơn ông!

Phan Nam