TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo dấu hiệu bong bóng trên thị trường bất động sản Việt Nam

Cách đây hai tháng, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã thẳng thắn chỉ ra thực tế của thị trường: "Nhà chung cư cứ 70 đến 100 triệu đồng một m2 thì ai có tiền mà mua". Đồng thời, người đứng đầu Chính phủ yêu cầu các cơ quan chức năng làm rõ "thị trường bất động sản có bị thao túng hay không", chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá gây méo mó thị trường.

Trong cuộc tiếp xúc cử tri Hà Nội đầu tháng 10, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng bày tỏ bất bình trước tình trạng đầu cơ thổi giá đất đến mức người dân còn không mua được mảnh đất ngay ở quê hương mình. Trong khi đó, nhiều công trình, dự án bất động sản bỏ hoang, đắp chiếu gây lãng phí.

Tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" do Đài Hà Nội tổ chức diễn ra sáng ngày 4/12, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, bất động sản trong thời gian vừa rồi có nhiều vấn đề nhạy cảm, trong khi đây không chỉ là ngành kinh tế đơn thuần mà còn là an ninh xã hội.

"Thời gian qua Nhà nước đã có những bước cải thiện mạnh mẽ, sửa Luật Đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, giảm thuế, đánh thuế, tăng thuế… Tuy nhiên chính sách chưa đủ sâu để ngấm vào thị trường, dẫn dến thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, chưa ổn định", ĐBQH Hà Sỹ Đồng nhận định.

Trong đó, chính sách thuế không đủ sức khiến người cần mua thì không mua được. Thời gian vừa qua, các ĐBQH đã đề nghị hoàn thiện thể chế, trong đó có chính sách vĩ mô, Luật Đất đai, nhà ở, đầu tư thì còn các luật khác, nghị định.

Ông cũng chỉ ra thực trạng nhiều dự án vẫn mất 3-5 năm mới có thể khởi công; nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng được khoảng 10-15% nhu cầu, trong khi giá bán "vẫn trên trời". Ông Đồng cảnh báo, giá bất động sản cao kéo dài không chỉ tác động tiêu cực đến tăng trưởng mà còn đe dọa cân bằng xã hội trong dài hạn.

"Vừa rồi đã xuất hiện lứa thanh niên '3 không': không học, không làm, không đào tạo. Nếu tình trạng này tiếp diễn thì dự báo 10 năm tới sẽ ảnh hưởng đến dân số, lao động an sinh xã hội, hệ lụy kéo theo rất nhiều", ông nói.

Từ đó, ông đề xuất trong thời gian tới cần tập trung 3 việc trọng tâm: Hoàn thiện thể chế; Nhà nước cần can thiệp mạnh hơn bằng theo dõi thường xuyên thị trường; Phải có chế tài rõ ràng để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời ngăn chặn đầu cơ, thổi giá.

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, đưa ra cảnh báo khác: Thị trường đang tiệm cận dấu hiệu bong bóng khi nguồn cung có nguy cơ tăng mạnh, hàng tồn kho lớn dần, còn người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

"Giá nhà trung bình tại Việt Nam đang cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi tại Mỹ chỉ khoảng 4 - 5 lần", ông Hiếu dẫn chứng.

Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng 10 tháng đạt khoảng 15%, dự kiến cả năm lên tới 18 - 20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm tới 24% tổng dư nợ ngân hàng. Ông đánh giá tất cả tín dụng tăng lên 137% rất cao, rất nhiều tổ chức kinh tế thế giới cảnh báo, tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao so với GDP.

Việc các ngân hàng đẩy mạnh huy động vốn, tăng lãi suất lên tới 7% qua đêm, theo ông Hiếu, sẽ kéo chi phí vốn tăng theo. Điều này khiến người dân càng khó tiếp cận tín dụng, đặc biệt trong bối cảnh ngân hàng vẫn ưu tiên cho vay đất – loại tài sản "không sinh lời" để hỗ trợ đầu cơ, trong khi tại Mỹ, các ngân hàng gần như né tránh cho vay dạng này. "Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất lên là có", ông Hiếu nói. 

Ông Hiếu đề xuất cần điều chỉnh chính sách tiền tệ, đặc biệt giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản xuống quanh mức 20%. Ngân hàng Nhà nước cũng cần có giải pháp hỗ trợ để các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà với lãi suất thấp hơn, giúp người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận được nhà ở, tránh nguy cơ bong bóng và sự phình to của hàng tồn kho.

Tú An