TS Nguyễn Văn Đính: Cần “phanh lại” đà tăng giá nhà và khơi thông nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò lớn trong nền kinh tế. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP cả nước những năm gần đây chiếm khoảng 10%. 

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính chỉ ra rằng "tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản Việt Nam hiện mới chỉ bằng khoảng một nửa so với nhiều nước trong khu vực. Quy mô bất động sản trên tổng tài sản kinh tế cũng mới đạt khoảng 21%, thấp hơn nhiều mức phổ biến 35% ở các nền kinh tế phát triển." Điều đó cho thấy thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Song, sự phát triển hiện nay đang thiếu cân bằng. TS Đính nhấn mạnh: "Ba năm qua, nguồn cung thì tăng nhưng cấu trúc sản phẩm lại lệch pha. Phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lớn nhất lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đây là rủi ro lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường."

Ngay cả tại các khu vực vùng ven - vốn từng kỳ vọng là nơi cung cấp nhà giá phù hợp, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng mạnh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. 

TS Đính phân tích: "Với căn hộ khoảng 5 tỷ đồng, ngay cả hộ gia đình thu nhập cao 50 triệu đồng/tháng cũng cần 25 năm mới mua được nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá một phần ba thu nhập. Điều đó cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang suy giảm rõ rệt."

Sự chênh lệch này dẫn đến khoảng cách tài sản ngày càng bị "đóng khung" giữa nhóm đã sở hữu và nhóm chưa có khả năng sở hữu nhà. Theo TS Đính: "Nếu không có giải pháp kịp thời, chênh lệch giàu - nghèo từ bất động sản có thể kéo dài nhiều thế hệ, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và chiến lược đô thị hóa."

Để xử lý, ông cho rằng ưu tiên trước mắt là "phanh lại" đà tăng giá thông qua khơi thông nguồn cung phù hợp. "Khi nguồn cung đủ lớn và đa dạng, thị trường sẽ tự điều tiết giá theo cung – cầu thực. Điều này quan trọng hơn rất nhiều so với việc chỉ can thiệp hành chính vào giá", TS Đính nhận định.

Cụ thể, ông đề xuất đẩy nhanh hoàn thiện văn bản hướng dẫn thi hành các luật mới, tăng phân cấp cho địa phương, và xử lý triệt để điểm nghẽn giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần xem xét bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp và ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định để giảm chi phí phát triển dự án, từ đó tạo dư địa giảm giá nhà.

Về tài chính, TS Đính cho rằng phải đa dạng hoá kênh vốn: "Không thể để thị trường bất động sản phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được tái cấu trúc, đồng thời thúc đẩy hình thành các quỹ như Quỹ nhà ở quốc gia và REITs."

Ông cũng nhấn mạnh việc phát triển đô thị phải đi kèm hạ tầng giao thông như vành đai, metro và cao tốc để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất lõi trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống".

Mặt khác, TS Đính cho rằng một hệ thống giám sát thị trường chủ động là "chìa khóa": "Cần bộ tiêu chí cảnh báo sớm diễn biến thị trường cùng cơ sở dữ liệu nhà ở – đất đai thống nhất và minh bạch. Minh bạch hóa sẽ làm giảm đầu cơ, phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân lẫn doanh nghiệp."

Kỳ Thư