TS. Nguyễn Văn Đính chỉ thẳng lý do một số khu vực có nguy cơ “kẹt” thanh khoản

Sáng 12/3, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và Gặp mặt hội viên thường niên năm 2026, với sự tham dự của đại diện nhiều doanh nghiệp, chuyên gia và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Phát biểu tại hội nghị, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung khi hàng trăm dự án đồng loạt mở bán trên toàn quốc. Trong đó có nhiều siêu dự án quy mô lớn vừa được phê duyệt, cùng với hàng trăm dự án từng vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ và tái khởi động.

Theo đánh giá của VNREA, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, song bị hạn chế bởi khả năng chi trả của người mua. Trong khi đó, động lực chính của thị trường vẫn đến từ nhu cầu đầu tư. 

Năm 2025, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh nhờ một số yếu tố như mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung cải thiện, chính sách bán hàng linh hoạt cùng tiến độ thanh toán được giãn, đồng thời niềm tin của nhà đầu tư được củng cố khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Xu hướng đầu tư trong năm qua cho thấy dòng tiền tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, với mức giá giao dịch chủ yếu xoay quanh “giá kỳ vọng” của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động bắt đầu tăng, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, nhu cầu đầu tư đã chững lại cục bộ tại một số khu vực từng tăng nóng. Dù vậy, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của dòng vốn đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao, được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Dù vậy, sức mua thực tế vẫn chịu ảnh hưởng khi mặt bằng giá bất động sản tăng cao, khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng. Điều này khiến nhiều người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà.

Thị trường cũng đang xuất hiện khoảng chênh giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua. Trong khi bên bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, thì người mua lại thận trọng hơn và có xu hướng quan sát thị trường trước khi quyết định.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng những dự án có chất lượng tốt, vị trí gắn với hạ tầng và được phát triển đồng bộ bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục được thị trường săn đón. Ngược lại, các dự án định giá quá cao hoặc chiến lược phát triển chưa phù hợp đang phải đối mặt với tình trạng giao dịch chậm và thanh khoản thấp.

VNREA dự báo nguồn cung năm 2026 có xu hướng tiếp tục tăng, ước tính khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch.

Trong đó, miền Bắc dự kiến đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP.HCM có thể đạt khoảng 55.000 sản phẩm, trong khi khu vực miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm.

Tỷ trọng nguồn cung từ khu vực miền Nam được dự báo tăng rõ rệt, khi nhiều dự án đang triển khai dự kiến ra hàng đúng tiến độ. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo từng doanh nghiệp phát triển dự án cũng sẽ tiếp tục diễn ra.

Năm nay, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, đồng thời nhu cầu đầu tư được dự báo tiếp tục gia tăng khi dòng vốn giá rẻ vẫn được bơm ra nền kinh tế và hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh phát triển.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các khu vực vùng ven, nơi còn dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Các giao dịch dự kiến tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung, nhưng tính chọn lọc sẽ cao hơn, tập trung vào những dự án pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, phát triển theo tiêu chuẩn bền vững và nằm dọc các trục hạ tầng giao thông lớn như vành đai, metro hoặc giao thông công cộng.

Ở một số khu vực vùng ven, thị trường có thể xuất hiện tình trạng “kẹt” thanh khoản khi hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển tiện ích cơ bản, khiến nhu cầu ở thực chưa hình thành rõ nét.

Ngoài ra, bối cảnh xung đột địa chính trị trên thế giới và xu hướng tăng lãi suất cũng được đánh giá là những yếu tố có thể tác động đến thị trường. Tuy nhiên, VNREA cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, khi các yếu tố đầu cơ dần suy giảm.

Về thanh khoản và giá bán, phân khúc căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và giao dịch toàn thị trường. Bên cạnh đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có kinh tế phát triển và hạ tầng đang được triển khai thực tế vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Xu hướng tăng giá được cho là vẫn tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.

Thị trường cũng được dự báo sẽ chứng kiến sự “nổi lên” của một số khu vực có mặt bằng giá còn thấp, khi xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn gắn với hạ tầng đột phá.

Theo đánh giá của VNREA, năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn năm 2025, dù thị trường có thể phân hóa mạnh hơn, nhưng sự phát triển sẽ thực chất và bền vững hơn.

Tú An