Từng chứng kiến những “nấc thang” tăng giá nhờ hạ tầng, bất động sản tại “siêu đô thị” Tp.HCM mới sẽ diễn biến ra sao vào cuối năm?

Metro, cao tốc, quốc lộ... ưu tiên đầu tư hậu sáp nhập

Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sau sáp nhập, những lợi thế riêng biệt của từng địa phương được tích hợp lại, bổ trợ và bù đắp cho nhau. Từ đó triệt tiêu các điểm yếu và cộng hưởng các thế mạnh. Những điểm mạnh từ mỗi địa phương khi được kết nối và hỗ trợ lẫn nhau sẽ tạo thành lực đẩy mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, việc thúc đẩy phát triển hạ tầng sẽ là ưu tiên hậu sáp nhập.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam nhấn mạnh, các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như Quốc lộ 13, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM, Metro 3B, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu... sẽ được ưu tiên đẩy mạnh đầu tư, trở thành động lực cho thị trường bất động sản TP.HCM mới.

Trong đó, Quốc lộ 13 – đoạn từ cầu Bình Triệu (Thủ Đức, TP.HCM) đến cầu Vĩnh Bình, Thuận An, Bình Dương (nay là P.Thuận An, TP.HCM) có chiều dài khoảng 6,3 km sẽ được đầu tư mở rộng đến 60m với 10 làn xe.

Đây là một trong những công trình hạ tầng giao thông trọng điểm đã được HĐND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư, sẽ triển khai đầu năm 2026, hoàn thành khai thác trong giai đoạn 2027 - 2028.

Dự án sẽ kết nối trực tiếp vào khu Hàng Xanh và trung tâm TP.HCM hiện hữu. Sau nâng cấp, tuyến quốc lộ 13 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.Thủ Đức về trung tâm TP.HCM còn khoảng 15–20 phút, giải quyết tình trạng kẹt xe triền miên tại khu vực cửa ngõ phía Đông, tạo nên một trục lưu thông liên vùng chiến lược giữa nội đô và các tỉnh lân cận. Từ đó, góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội khu vực.

Trước đó, Sở GTVT TP.HCM đã đề xuất mở rộng 2 tuyến đường huyết mạch Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh, kết nối trực tiếp quốc lộ 13 với kinh phí 10.000 tỷ đồng. Theo quy hoạch, dự án nâng cấp, mở rộng đoạn từ nút giao Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu 1 với chiều dài 2 km, mở rộng lên 30-40 m; xây dựng nút giao Đài Liệt sỹ theo phương án đảo xoay vòng kết hợp hầm chui. Việc đầu tư dự án (dự kiến giai đoạn 2025-2030) là cần thiết để xóa nút thắt ùn tắc giao thông ở khu vực này suốt nhiều năm.

Với việc TP.HCM mở rộng Quốc lộ 13 kết hợp đầu tư tuyến Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh sẽ góp phần "thông lối" từ khu vực Tp.Thủ Đức (cũ), P.Thuận An, P.Lái Thiêu đến ngã tư Hàng Xanh, giúp cư dân đi lại dễ dàng vào trung tâm Tp.HCM và các các khu vực lân cận.

Cùng với đó, tuyến hạ tầng trọng điểm là metro số 3B (Ngã 6 Cộng Hòa – Hiệp Bình Phước) cũng nằm trong kế hoạch đầu tư ở giai đoạn này. Tuyến 3B - TP.HCM được quy hoạch để kết nối TP.Thủ Đức (TP.HCM cũ) với TP.Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ). Tổng chiều dài của tuyến khoảng 12,2 km với 8 ga ngầm và 2 ga trên cao.

Lộ trình của tuyến Metro 3B bắt đầu từ Ngã 6 Cộng Hòa đi qua trục đường Nguyễn Thị Minh Khai – Xô Viết Nghệ Tĩnh – Quốc lộ 13 và cuối cùng kết thúc tại ga Depot Hiệp Bình Phước (TP Thủ Đức). Tuyến này có vai trò kết nối trung tâm TP.HCM với khu vực Đông Bắc thành phố.

Trong tương lai, tuyến sẽ kéo dài đến TP.Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ), dọc theo quốc lộ 13, đồng thời kết nối với tuyến Metro số 1 của tỉnh Bình Dương. Tiếp đó, toàn tuyến sẽ được đấu nối đến Chơn Thành (Bình Phước) và cửa khẩu Hoa Lư, đi song song với quốc lộ 13 và đường cao tốc TPHCM – Chơn Thành – Hoa Lư (CT.30). Dự án không chỉ giảm thiểu áp lực giao thông cho các tuyến đường trọng điểm như quốc lộ 13 và Phạm Văn Đồng, mà còn tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản ở các khu vực.

Có thể thấy, các dự án hạ tầng trọng điểm đang thúc đẩy đầu tư không chỉ tác động đến việc phân bổ dân cư, dòng vốn đầu tư mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM mới sau sáp nhập. Đây là mục tiêu quan trọng của chính quyền Tp.HCM trong vận hội phát triển mới.

Giá bất động sản sẽ "chuyển động" theo hạ tầng?

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam từng chứng kiến giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Hầu hết các "nấc thang" tăng giá của căn hộ, đất nền hay nhà phố - biệt thự đều liên quan đến câu chuyện đầu tư hạ tầng. Điều này cho thấy, nơi nào có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, có hướng mở trong quy hoạch thì giá trị bất động sản nơi đó thường tăng mạnh.

Đơn cử, 10 năm trước, khu vực quận 1, quận 3, Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận nội thành TP.HCM nên giá bất động sản khá cao, còn Thủ Đức là vùng ven nên mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

Thế nhưng, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng được khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, sau đó là một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2,… khoảng cách giá nhanh chóng được thu hẹp.

Đến nay, so với trung tâm quận 1, quận 3, mặt bằng giá bất động sản Tp.Thủ Đức vẫn thấp hơn "một nấc". Theo đó, khi các tuyến hạ tầng giao thông về đích trong thời gian tới, việc di chuyển vào trung tâm Tp.HCM ngày càng thuận lợi thì khoảng cách giá sẽ tiếp tục được rút ngắn.

Tuyến metro số 1 – TP.HCM cũng là minh chứng rõ nét nhất về tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản. Các dự án căn hộ dọc tuyến metro có mức tăng giá rất cao, từ 50-70% trong vòng 4-5 năm, cá biệt có dự án tăng giá gần 150% kể từ khi dự án xây dựng đến khi hoàn thành, vận hành.

Tương tự, đại lộ Đông Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt) kể từ thời điểm khởi công (2005) đến giai đoạn thông xe (2011) cùng với hầm Thủ Thiêm thì bất động sản dọc tuyến thuộc khu vực khu Đông (Q.2), khu Tây TP.HCM (Q.Bình Tân, Q.8) và khu trung tâm (Quận 1, quận 5) liên tục tăng giá. Đến giai đoạn dự án hoàn thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhờ việc cư dân di chuyển dễ dàng giữa các khu vực và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống.

Một dự án hạ tầng khác phải kể đến quốc lộ 13 nối TP.HCM – Bình Dương – Bình Phước đã được đưa vào sử dụng gần 20 năm qua và tác động rõ nét đến mặt bằng giá bất động sản dọc tuyến đường này.

Đến nay, dự án tiếp tục mở rộng đoạn từ cầu Bình Triệu (Tp.Thủ Đức cũ) đến cầu Vĩnh Bình (Bình Dương cũ), dự báo sẽ còn tác động đến mặt bằng giá bất động sản khu vực. Nhiều người kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ gia tăng khi quốc lộ 13 đoạn qua Tp.HCM chính thức khởi công. Cùng các phân đoạn của dự án thuộc Bình Dương hoàn thiện sẽ tăng cường kết nối, tạo thành "điểm rơi" đầu tư và tăng giá trong chu kỳ mới giai đoạn 2026 - 2027.

Theo ghi nhận, một số dự án căn hộ nằm dọc tuyến quốc lộ 13 thuộc TP.Thủ Đức (TP.HCM cũ) và TP.Thuận An (Bình Dương cũ) đang rục rịch trở lại "ăn theo" thông tin hạ tầng này, cũng như tận dụng sức cầu của thị trường có thể tăng nhịp vào thời điểm cuối năm 2025.

Phía TP.Thủ Đức, một số dự án chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Đơn cử như Van Phuc City sẽ ra mắt thị trường sản phẩm căn hộ cao cấp vào tháng 8 tới với mức giá dự kiến khoảng 130 triệu đồng/m2. Urban Green cũng tận dụng sức nóng hạ tầng để đẩy mạnh hoạt động đầu tư thứ cấp, giá căn hộ tại đây dao động từ 80-90 triệu đồng/m2.

Phía Bình Dương (cũ), loạt dự án căn hộ như La Pura, Eco Xuân Sky Residences, The Emerald Golf View, Happy One Central, Lavita Thuận An, The Habitat, The Rivana, Sycomore, Lavita Thuận An... cũng có những động thái khởi động trở lại ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Có thể thấy, động thái bung hàng của doanh nghiệp tại siêu đô thị Tp.HCM mới nhằm "đón sóng" hạ tầng là hoàn toàn dễ hiểu. Đồng thời, với người mua những kì vọng về giá trị gia tăng của tài sản là có cơ sở khi loạt dự án hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ hậu sáp nhập. Họ vốn đã từng chứng kiến những "nấc thang" tăng giá nhờ hạ tầng, theo đó tâm lý đón đầu và cơ hội đã được người mua nhìn nhận khá rõ.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young chỉ ra 3 lý do khiến bất động sản gần các tuyến đường giao thông mới tăng giá bền vững. Thứ nhất, tạo ra nguồn cầu mua lớn hơn, đẩy giá bất động sản tăng cao. Thứ hai, cải thiện khả năng kết nối và tiếp cận khiến giá trị bất động sản tăng. Thứ ba, xung quanh hạ tầng sẽ phát triển hệ sinh thái đô thị, từ đó tạo đà tăng giá cho bất động sản.

Còn theo số liệu từ Savills Việt Nam, các khu vực có hạ tầng giao thông mới thường thu hút đầu tư vào: Trung tâm thương mại và dịch vụ (tăng 40% số lượng trong vòng 2 năm sau khi hoàn thiện tuyến đường) và các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện (tăng 25-30%). Điều này tạo ra một vòng tròn tích cực, tiếp tục đẩy giá bất động sản trong khu vực lên cao.

Tiểu Bảo