VARS: Giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm, các chiến lược lướt sóng ngày càng tiềm ẩn rủi ro

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận "đỉnh" nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thực sự được "giải khát" khi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp. Phần lớn nguồn cung mới vẫn đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mức mới. Thời gian đầu năm 2025, nhiều dự án mở bán được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với các thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Không ít dự án rơi vào tình trạng "cháy hàng", thậm chí xuất hiện giao dịch chênh giá để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những thay đổi rõ nét. Dù vẫn có những dự án đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong những giai đoạn tăng "nóng".

Theo VARS, sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên mà gắn liền với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường. Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh phát triển hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng và liên tỉnh đã tạo ra tác động sâu rộng đối với thị trường bất động sản. Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Riêng trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cả nước đã khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021–2025.

Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cũng trở thành lực đẩy quan trọng đối với nguồn cung. Khoảng một nghìn dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có các dự án quy mô lớn lên tới hàng nghìn ha, được phê duyệt và nhanh chóng triển khai. Đáng chú ý, không ít dự án được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc. Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

VARS cho rằng, các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và khả năng chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định.

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản sẽ không tăng "nóng" nhưng sẽ khó giảm sâu. Nguyên nhân là nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, góp phần gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy vậy, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ "đóng băng" giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh chung, VARS cho rằng bất động sản tại khu vực trung tâm các đô thị lớn tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ thực sự bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm, để xử lý dòng tiền.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, VARS cũng chỉ ra rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ thực thi chính sách và giảm chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp. Vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng được xem là nút thắt lớn khi giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương chậm ban hành hệ số phù hợp. Ngoài ra, giải phóng mặt bằng tiếp tục là khâu vướng mắc tại một số địa phương, cần có hướng dẫn thống nhất và quyết liệt hơn.

Cuối cùng, VARS nhấn mạnh yếu tố lãi suất đang là vấn đề đáng lưu ý. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây "sốc" cho thị trường và dòng vốn phát triển, bởi nếu mặt bằng lãi suất tăng quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

Kỳ Thư