VARS: Thanh khoản thị trường bất động sản bị ảnh hưởng do tỷ suất sinh thấp
Tỷ suất sinh tại Việt Nam đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử, đặc biệt tại các đô thị lớn đang tiến đến ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng”. Theo VARS, điều này không chỉ gây ra thách thức về già hóa dân số mà còn trực tiếp làm suy yếu nhu cầu nhà ở, khiến thanh khoản thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rõ rệt.
Báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thông tin, Việt Nam đang đối mặt với sự thay đổi lớn về nhân khẩu học. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi năm 1999 lên 27,2 tuổi năm 2024. Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 chỉ còn 1,91 con/phụ nữ, giảm một nửa so với năm 1989 và trở thành mức thấp nhất từ trước đến nay.
Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ suất sinh tiến gần đến ngưỡng "sinh thấp nghiêm trọng" (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc. Chi phí sinh hoạt, đặc biệt là giá nhà ở leo thang, được xem là nguyên nhân chính khiến giới trẻ ngại cưới, ngại sinh con.
Theo VARS IRE, mức sinh giảm đồng nghĩa với việc quy mô hộ gia đình thu hẹp, số lượng hộ mới thành lập ít đi, dẫn đến nhu cầu nhà ở giảm sút. Nhóm khách hàng chủ lực trong độ tuổi lao động và lập gia đình cũng bị thu hẹp dần, khiến sức cầu của thị trường yếu đi.
Cấu trúc nhu cầu dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc căn hộ vừa và nhỏ, giá phải chăng, trong khi căn hộ diện tích lớn, tổng giá trị cao khó tiêu thụ, tiềm ẩn nguy cơ tồn kho. Điều này làm tỷ lệ hấp thụ trên thị trường suy giảm và trực tiếp tác động đến thanh khoản của doanh nghiệp.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm thu nhập trung bình - cao. Với giá trung bình trên 75 triệu đồng/m2, ngay cả người có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng cũng khó mua nhà nếu không có hỗ trợ từ gia đình.
Bà Miền cũng thông tin thêm, tình trạng này làm gia tăng áp lực tài chính cho người mua, khiến nhiều người trẻ từ bỏ kế hoạch vay dài hạn để sở hữu nhà, dẫn tới xu hướng "nằm thẳng" khiến giảm động lực lao động, ngại lập gia đình và từ bỏ kỳ vọng an cư.
Bên cạnh đó, đánh giá từ VARS cũng cho biết ngày càng nhiều người trẻ từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng, chuyển sang thuê dài hạn. Xu hướng này khiến thị trường bất động sản đối diện với sức cầu yếu và gián tiếp ảnh hưởng đến quyết định kết hôn, sinh con, tạo vòng xoáy ngược khiến tỷ lệ sinh tiếp tục giảm trong tương lai.
Kinh nghiệm quốc tế từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cho thấy mức sinh thấp kéo dài, cộng với giá nhà cao, đã gây thiếu hụt lao động trẻ, tăng gánh nặng an sinh xã hội và kìm hãm tăng trưởng kinh tế.
Để tránh kịch bản tương tự, VARS đưa ra các giải pháp về việc Việt Nam cần sớm kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà và đồng thời khuyến khích kết hôn, sinh con.
Với doanh nghiệp bất động sản, việc chuyển đổi mô hình từ "xây để bán" sang "xây để cho thuê", đa dạng sản phẩm phù hợp túi tiền được coi là hướng đi tất yếu nhằm duy trì thanh khoản và sự phát triển bền vững.
Kỳ Thư