Giá chung cư Hà Nội sắp tới sẽ như thế nào?

Trong báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán căn hộ chung cư trong quý này duy trì ổn định, không còn tăng mạnh như năm 2024. Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp dao động 45-70 triệu đồng/m2, cao cấp từ 70-100 triệu đồng/m2 và phân khúc siêu sang có thể lên gần 200 triệu đồng/m2.

Dù đã dần hạ nhiệt nhưng giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao. Hiện giá bán chung cư sơ cấp Hà Nội đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý cuối năm ngoái, theo số liệu từ CBRE.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho hay, thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn chưa từng có từ trước đến nay khi liên tục tăng mạnh trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023, trước khi tăng chậm lại trong quý I/2025. Tính đến hết quý IV/2024, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m2 với mức tăng trung bình 22%.

Tuy nhiên, theo dữ liệu khảo sát hơn 400 dự án của đơn vị này, thị trường ghi nhận sự chững lại rõ rệt của các giao dịch thứ cấp khi giá bán trung bình căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) trong quý I/2025 vào khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1% theo quý tùy từng dự án, thậm chí có nhiều căn hộ giảm giá mạnh nhưng không có người mua.

Khảo sát trên thị trường hiện nay cho thấy giá chung cư rao bán vẫn phổ biến từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, gần như không có căn hộ bình dân giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Câu chuyện giá chung cư Hà Nội tăng cao là chủ đề gây tranh cãi suốt từ năm 2023 đến nay. Nhiều ý kiến cho rằng do cung ít, cầu nhiều và có sự "dẫn dắt" nên giá tăng nhanh.

"Một thị trường khan hiếm nguồn cung, nhu cầu lớn do bị dồn nén nhiều năm, đặc biệt là đến 90% nguồn cung nằm trong tay một nhóm các chủ đầu tư thì đương nhiên thị trường bị dẫn dắt và làm sao khách hàng mua rẻ được", lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay.

Nhận định về giá chung cư Hà Nội sắp tới, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng chung cư nội đô nằm vị trí đẹp có thể tăng nhưng khu vực khác không thể tăng được nữa, bởi mức giá cao vượt ngưỡng chịu đựng của người mua.

Ông Toản nêu 3 lý do giá chung cư sắp tới sẽ giảm. Thứ nhất, nguồn cung căn hộ sẽ rất nhiều, đặc biệt mới đây Hà Nội duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Với 148 dự án này sẽ bổ sung nguồn cung cho thị trường giai đoạn 2026-2030.

Thứ hai, việc cải tạo nhà tập thể cũ ở nội đô sẽ tạo nguồn cung tương đối lớn, tuy không tăng dân số nhưng một số công trình thương mại hay công trình hỗn hợp vẫn có đơn vị ở như officetel, condotel, dù về mặt pháp lý không phải ở lâu dài.

Thứ ba, nhà ở xã hội mới thực sự là đột phá lớn, thay vì giai đoạn trước đây mỗi khu vực chỉ xây dựng một vài tòa, ví dụ Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm) 5-7 tòa thì sắp tới sẽ triển khai phân khúc này tại các khu vực rộng hàng chục ha, như khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, Tiên Dương 2 (huyện Đông Anh) với tổng quy mô gần 30 ha. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới sẽ bùng nổ, đủ lớn để thỏa mãn cơn khát nhà ở giá rẻ.

"Nếu bây giờ không dồn lực xây dựng nhà ở xã hội thì một bộ phận rất lớn người dân không thể mua được nhà ở thành phố", ông Toản nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 dự báo giá bán chung cư Hà Nội sẽ đi ngang từ nay đến hết năm 2025, sau đó bước vào chu kỳ giảm giá kéo dài, với đáy rơi vào giai đoạn 2028 - 2030, cùng thời điểm nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh.

Theo ông Quê, giá chung cư tại Hà Nội sẽ giảm khoảng 10-30% so với đỉnh quý IV/2024, nhưng mức độ giảm sẽ khác nhau, tùy vị trí. Cụ thể, khu vực trong Vành đai 2, giá có thể giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ do khan hiếm quỹ đất và không có nguồn cung nhà ở xã hội.

Khu vực từ Vành đai 2 và Vành đai 3, giá chung cư giảm nhẹ 10-15% vì nguồn cung nhà ở xã hội có nhưng không nhiều.

Khu vực ngoài Vành đai 3, giá căn hộ có thể giảm sâu 10-30%, bởi có rất nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn được xây dựng, giúp kéo giãn dân cư đô thị. Điều này làm cho giá chung cư đang bán cao sẽ giảm mạnh vì cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội có giá 20-25 triệu đồng/m2.

Nhật Anh