"Quán trong hẻm nhỏ” đánh bật "mặt tiền đắt đỏ": Cục diện mới ngành F&B 2025-2026, chủ quán xá đang tìm mặt bằng không thể bỏ qua!

Theo thông tin từ Blog - Bức tranh toàn cảnh & xu hướng kinh doanh F&B năm 2025 - 2026 của iPos, ngành F&B tại Việt Nam đang trải qua những biến động mạnh mẽ, xu hướng lựa chọn mặt bằng kinh doanh đã có sự thay đổi đáng kể. Thay vì ưu tiên các vị trí mặt tiền đắc địa với chi phí thuê cao, nhiều thương hiệu F&B đang chuyển hướng sang các con hẻm nhỏ, tận dụng lợi thế chi phí thấp để đầu tư vào chất lượng sản phẩm và dịch vụ.

Mặt bằng đắc địa: Lợi thế hay gánh nặng?

Trước đây, sở hữu mặt bằng tại các vị trí trung tâm như phố đi bộ Nguyễn Huệ (TP.HCM) hay quanh Hồ Gươm (Hà Nội) được xem là "tấm vé vàng" giúp thương hiệu F&B tỏa sáng. Tuy nhiên, giai đoạn 2023–2024 đã chứng kiến sự thay đổi khi giá thuê mặt bằng tại những khu vực này tăng 25–30% so với năm 2022, trong khi doanh thu trung bình chỉ tăng nhẹ 5–7%.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, chi phí vận hành tăng cao, cùng tốc độ chuyển dịch mạnh mẽ của mô hình bán hàng qua nền tảng số đang khiến nhiều thương hiệu F&B phải đánh giá lại giá trị thực sự của “mặt tiền đắc địa”.

Số liệu từ Savills Vietnam cho thấy, giá thuê tại các khu vực trung tâm như phố đi bộ Nguyễn Huệ (TP.HCM) hay quanh Hồ Gươm (Hà Nội) đã tăng 25–30% so với năm 2022, trong khi doanh thu chỉ nhích nhẹ ở mức 5–7%. Khoảng cách này khiến không ít doanh nghiệp lâm vào tình trạng lỗ kéo dài.

Câu chuyện của Starbucks Reserve tại số 11–13 Hàn Thuyên, Quận 1 là ví dụ điển hình. Sau 7 năm hoạt động, cửa hàng này đã đóng cửa vào tháng 8/2024 do không đạt được thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê. Mức giá thuê mới được chủ nhà đưa ra lên tới 30.000 USD/tháng, tương đương khoảng 9 tỷ đồng/năm - tăng hơn 600 triệu đồng mỗi năm so với trước. Bài toán chi phí này khiến việc duy trì hiện diện tại các vị trí trung tâm trở thành gánh nặng, thay vì lợi thế như trước đây.

Tương tự, các thương hiệu đình đám như McDonald’s, Phúc Long, Soya Garden hay Yu Tang cũng lần lượt rút khỏi những mặt bằng từng được coi là “đắc địa”, sau thời gian dài gồng gánh lỗ.

Nhiều cửa hàng của Yu Tang và Manwah phải đóng cửa, trong bối cảnh công ty mẹ Golden Gate buộc phải hủy chi trả cổ tức do áp lực tài chính. Theo báo cáo nội bộ của Golden Gate, chi phí thuê mặt bằng tại một số điểm bán chiếm tới 65% lợi nhuận, buộc doanh nghiệp phải cắt giảm quy mô và đóng cửa hàng loạt chi nhánh. Một ví dụ đáng chú ý là mặt bằng ba mặt tiền số 325 Lý Tự Trọng (TP.HCM), dù từng được nhiều thương hiệu F&B danh tiếng thuê, cũng liên tục đổi chủ và bỏ trống vì không tạo ra hiệu quả kinh doanh như kỳ vọng.

Sự trỗi dậy của “quán trong hẻm”

Trong khi các mặt bằng trung tâm dần mất đi sức hút, thì mô hình “quán trong hẻm” lại ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ. Theo thống kê từ Vietnam Insider, có tới 45% cửa hàng F&B mở mới trong năm 2024 lựa chọn đặt tại các hẻm nhỏ. Chiến lược này giúp tiết kiệm từ 50–70% chi phí thuê mặt bằng, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp đầu tư tốt hơn vào sản phẩm và vận hành.

The Alley là một trong những thương hiệu tận dụng rất tốt xu hướng này. Tại TP.HCM, 7 trong số 10 chi nhánh của thương hiệu này đều nằm trong các con hẻm nhỏ có chiều rộng dưới 3 mét. Dù không sở hữu mặt tiền nổi bật, các cửa hàng của The Alley vẫn đạt doanh thu 1,2 - 1,5 tỷ đồng/tháng nhờ vào chiến lược tập trung vào chất lượng sản phẩm và hệ thống giao hàng mạnh. Cộng Cà Phê cũng là một ví dụ tiêu biểu khác, dù 80% cửa hàng nằm ở những “phố không tên”, thương hiệu này vẫn duy trì sức hút nhờ phong cách retro đặc trưng và không gian gần gũi.

Sự dịch chuyển trong cách chọn mặt bằng cũng kéo theo những thay đổi trong tư duy vận hành. Các chủ thương hiệu F&B hiện nay đặt ra tỷ lệ vàng cho chi phí thuê mặt bằng, theo đó, tiền thuê không được vượt quá 20% doanh thu dự kiến. Điều này buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng hơn trong giai đoạn khảo sát địa điểm. Theo nghiên cứu của Q&Me năm 2023 dựa trên khảo sát 200 cửa hàng F&B, khu vực lý tưởng để mở quán cần có từ 3.000 đến 5.000 cư dân trong bán kính 500 mét và tối thiểu 2-3 văn phòng hoặc cơ quan lân cận. Ngoài ra, các vị trí “ẩn” nhưng gần trường đại học, cách trung tâm thành phố từ 1 đến 3 km và có mật độ dân cư trẻ trên 60% đang được đặc biệt ưu tiên, theo báo cáo CBRE Retail 2024.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt từ nhóm khách hàng Gen Z – vốn đề cao trải nghiệm và sự tiện lợi thay vì hình thức bên ngoài – đã khiến những giá trị truyền thống như mặt bằng mặt tiền dần mất đi ưu thế. Mặt bằng “đắc địa” không còn là lợi thế cạnh tranh tuyệt đối như trước, thậm chí trong nhiều trường hợp đã trở thành “cái bẫy” khiến doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng tài chính.

Ngược lại, mô hình “quán trong hẻm” - vốn từng bị xem là tạm bợ - giờ đây lại được nhìn nhận như một lựa chọn chiến lược mới, phù hợp với thị hiếu hiện đại và thực tiễn kinh doanh bền vững. Khi sản phẩm và trải nghiệm được đặt lên hàng đầu, địa điểm chỉ còn đóng vai trò là nền tảng hỗ trợ, chứ không còn là điều kiện tiên quyết để thành công trong ngành F&B.

Thúy Hạnh