Xuất hiện tình trạng fomo bất động sản sau sáp nhập?

Trong chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, làn sóng hậu sáp nhập, quy hoạch đang tạo ra kỳ vọng lớn trên thị trường bất động sản TP.HCM. Nhưng một số tín hiệu đang cảnh báo rõ ràng rằng thị trường chưa sẵn sàng cho một cú bứt phá ngay lập tức.

Dẫn chứng, vị này cho rằng, nhu cầu mua nhà riêng đang giảm, giá chưa tăng. Tại nhiều khu vực tại Tp.HCM dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượt tìm kiếm nhà riêng giảm 19%, giá đi ngang trong 6 tháng đầu năm 2025, phản ánh tâm lý thận trọng, quan sát và chờ đợi.

Trong khi đó, giá bán chung cư sơ cấp tăng 35%, giá thuê đứng yên suốt 3 năm. Sự lệch pha giữa giá bán và giá trị khai thác thực tế là dấu hiệu tăng trưởng thiếu bền vững, thường thấy trong các đợt FOMO.

Ở phân khúc đất nền bắt đầu hạ nhiệt. Sau đợt bùng nổ giao dịch, một số khu vực đang xuất hiện làn sóng "xả hàng nhẹ", thanh khoản yếu, cho thấy sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường sau một cú hích tâm lý.

Theo ông Tuấn, bất động sản hậu sáp nhập, cơ hội có thật, nhưng thành công cần thời gian. Bài học từ câu chuyện sáp nhập Seoul SMA chỉ ra: hạ tầng, dịch chuyển dân cư thực tế và mô hình đô thị đa trung tâm mới là ba yếu tố quyết định thành công.

Seoul mất gần 20 năm để hoàn thiện metro và hạ tầng vành đai (năm 1982: 7.5km metro, 100km cao tốc, năm 2000:940km metro và >1000km cao tốc). Giá bất động sản tại Gyeonggi và Incheon không tăng ngay sau quy hoạch, mà tăng mạnh giai đoạn giai đoạn hạ tầng hoàn thành tức 10-20 năm sau khi SMA thành lập.

"Tăng trưởng không đến từ kỳ vọng, mà đến từ thực tế chuyển dịch dân cư và dòng vốn sản xuất thương mại. Bất động sản vùng ven sẽ không dành cho những ai đầu tư vội vã vì FOMO, mà dành cho những người dám tin, dám chờ và dám đi đường dài", Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh mang đến nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản. Trước hết, quy hoạch và hạ tầng được tái định hình khi các tỉnh mới tập trung nguồn lực vào trung tâm hành chính và kinh tế. Các dự án giao thông lớn như cao tốc, cầu vượt, khu công nghiệp được ưu tiên, làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực kết nối tốt.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, việc sáp nhập tỉnh cũng khiến thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức và tác động ngắn hạn. Thị trường xảy ra tình trạng đầu cơ lướt sóng và "sốt" giá ảo do tâm lý FOMO.

Phân tích từ thực tế, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ khi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, giá đất tại nhiều địa phương liên tục bị đẩy lên cao. 

Phần lớn các đợt tăng giá nhà đều mang tính chất đầu cơ. Bởi kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian qua.

"Giá trị bất động sản muốn tăng trưởng bền vững cần tập trung phát triển hạ tầng đồng bộ. Điều này bao gồm mở rộng giao thông các tuyến đường lớn, metro, cải thiện kết nối khu vực; đầu tư vào hạ tầng kinh tế như khu công nghiệp, trung tâm thương mại và xây dựng các yếu tố xã hội như trường học, bệnh viện, không gian xanh", Chủ tịch VARS chỉ rõ.

Theo thông tin Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cập nhật tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. 

Diễn biến này không mới với thị trường Việt Nam. Lịch sử cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định xuống tiền. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá bất động sản cũng tăng theo.

Hiện tại, quyết định này còn được cộng hưởng bởi những dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Theo các chuyên gia, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả, không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ khả năng chịu đựng đến khi giá bất động sản thật sự tăng. Điều này đã diễn ra khá nhiều trên thị trường. 

Giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên "tin tức" mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Vì vậy, theo các chuyên gia khi nhìn nhận cơ hội đầu tư trong bối cảnh sáp nhập tỉnh, thành, người mua cần tiếp cận một cách toàn diện, xét đến các yếu tố như tiềm năng phát triển kinh tế, kết nối hạ tầng, đặc thù văn hóa. Giá trị bất động sản chỉ thực sự gia tăng khi được hậu thuẫn bởi động lực kinh tế rõ ràng và một môi trường đầu tư ổn định, minh bạch.

Nhà đầu tư nên tránh tâm lý lướt sóng theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong bất kỳ giai đoạn biến động nào, giá cả, pháp lý và thông tin về người giao dịch vẫn là những yếu tố then chốt tạo nên niềm tin thị trường. Trong bối cảnh có nhiều thông tin quy hoạch xuất hiện,  nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. 

Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư, nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng.

Tiểu Bảo