23 dự án tại Hà Nội dính loạt vi phạm về quy hoạch, đất đai và nghĩa vụ tài chính

Thanh tra Chính phủ (TTCP) vừa ban hành Thông báo số 1105/TB-TTCP, Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo kế hoạch, TTCP tiến hành thanh tra trực tiếp 23 dự án khu đô thị, nhà ở cho thấy còn một số hạn chế, thiếu sót, vi phạm.

Nhiều dự án không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, không đấu giá quyền sử dụng đất

Cụ thể, có 9 trong số 23 dự án được TTCP xác định có thiếu sót, vi phạm về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất như: điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết chưa đảm bảo căn cứ, điều kiện; thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án chưa có trong kế hoạch phát triển nhà ở; cấp giấy phép quy hoạch chưa phù hợp với quy hoạch phân khu; chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc không phù hợp với quy hoạch, xác định diện tích sàn công cộng chưa đảm bảo diện tích tối thiểu; giao đất thực hiện dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sau đó mới điều chỉnh, cập nhật bổ sung.

Các dự án này gồm: Dự án Tháp D25* Cầu Giấy; Dự án nhà ở cao tầng E2 - Chelsea Residences; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ Artemis;; Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng, tại số 1, phố Giáp Nhị; Dự án Khu hỗn hợp nhà ở, thương mại và văn phòng số 83 phố Hào Nam; Dự án tổ hợp Dịch vụ thương mại văn hóa thể thao, nhà ở và văn phòng cho thuê tại ô đất 493 Trương Định; Dự án Khu đô thị mới Đại Kim; Dự án Khu thương mại dịch vụ, công cộng, nhà ở chung cư cao tầng, cây xanh, bãi đỗ xe và nhà trẻ - Panorama Hà Nội,...

Dự án Khu hỗn hợp nhà ở, thương mại và văn phòng số 83 phố Hào Nam được UBND TP.Hà Nội lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư 2014 (dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất) và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 (chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở) nhưng chưa phù hợp với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (thuộc trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất).

Tiếp đến dự án Làng Việt Kiều châu Âu được xác định có vi phạm trong việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở không qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại số 01 Giáp Nhị được xác định có quyết định chủ trương đầu tư không đúng thẩm quyền.

Các dự án Tháp D25* Cầu Giấy; Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza được TTCP xác định là không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Đến thời điểm thanh tra, các dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và đã chuyển nhượng nhà, đất cho khách hàng. Hầu hết các dự án không qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, ổn định tình hình an ninh trật tự, tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp, đông người, UBND thành phố Hà Nội căn cứ vào các quy định của pháp luật để rà soát các thủ tục pháp lý của dự án, đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn; rà soát việc xác định tiền sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan và có biện pháp xử lý theo quy định pháp luật, đảm bảo tính đúng, tính đủ theo đúng quy định, không để thất thu ngân sách Nhà nước. Quá trình kiểm tra, rà soát và thực hiện Kết luận thanh tra, nếu phát hiện có dấu hiệu vi phạm pháp luật về hình sự thì chuyển vụ việc sang cơ quan điều tra để xử lý theo quy định.

Có 8 trong số 23 dự án có vi phạm trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: chưa ký hợp đồng thuê đất, phê duyệt đơn giá thuê đất; chưa ký phụ lục hợp đồng để xác định lại đơn giá thuê đất sau thời gian chu kỳ ổn định đơn giá; xác định cơ cấu đất sử dụng chưa chính xác; sai lệch diện tích trong quyết định giao đất với quy hoạch chi tiết, giấy chứng nhận đầu tư; chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Chủ đầu tư và hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng; bàn giao mốc giới trên thực địa khi dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng... 8 dự án này gồm: Dự án nhà ở cao tầng E2 - Chelsea Residences; Dự án Khu đô thị mới Hạ Đình; Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội; Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng; Dự án Tổ hợp TMDV và căn hộ cao cấp và nhà ở thấp tầng tại phường La Khê và Dương Nội, quận Hà Đông; Khu nhà ở Phú Mỹ.

Cũng theo TTCP, có 21/23 dự án có hạn chế, thiếu sót, vi phạm trong việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án như: áp dụng chưa đúng phương pháp xác định giá đất; phân tích, lựa chọn tài sản so sánh chưa tuân thủ nguyên tắc ưu tiên, chưa phù hợp quy định; sử dụng phiếu thu thập thông tin tài sản chưa đúng mẫu của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; không đảm bảo trình tự các bước theo quy trình thẩm định giá; xác định doanh thu phát triển giả định của bất động sản khi tính tiền sửdụng đất trên cơ sở lấy đơn giá chuyển nhượng các căn hộ chung cư tương tự, trong đó giá chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả thuế VAT 10% là không đúng quy định, do giá chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT; xác định một số khoản doanh thu, chi phí chưa đảm bảo cơ sở; thời điểm xác định giá đất chưa theo quy định; không tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá cho thuê khi xác định doanh thu; không thu lại giá trị hạ tầng kỹ thuật mà Nhà nước đã đầu tư về ngân sách Nhà nước; đưa chi phí dự phòng và khoản chi phí kiểm định chất lượng, chứng nhận phù hợp chất lượng công trình, quan trắc lún nghiêng, đánh giá tác động môi trường... tính bằng 1% chi phí xây dựng là chưa đủ cơ sở; chưa xác định lại tiền sử dụng đất đối với các dự án có điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch; đơn giá xây dựng công trình chưa phù hợp với suất vốn đầu tư xây dựng công trình; chưa xác định bổ sung tiền sử dụng đất khi diện tích căn hộ thực tế chủ đầu tư chuyển nhượng tăng, hoặc diện tích sàn xây dựng thực tế thấp hơn phương án tính tiền sử dụng đất...

Nhiều dự án bị kiến nghị xử lý về tài chính

Đến thời điểm thanh tra, có 2 dự án chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất là Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh số tiền gần 70 tỷ đồng và Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng số tiền hơn 1,9 tỷ đồng. Sau 06 tháng kể từ ngày ban hành Kết luận thanh tra, nếu chủ đầu tư hai dự án này không thực hiện nghĩa vụ tài chính còn thiếu thì UBND thành phố Hà Nội chuyển hồ sơ vụ việc sang Cơ quan điều tra xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

5/23 dự án chậm tiến độ theo quy định so với tiến độ được phê duyệt gồm: Dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2; Dự án Khu đô thị mới Hạ Đình; Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng; Dự án Khu nhà ở Phú Mỹ.

Trong số 23 dự án, có 12 dự án thiếu sót, vi phạm trong việc cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng như: Cấp giấy phép xây dựng chưa đảm bảo theo quy hoạch; Chủ đầu tư thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch (trường hợp miễn giấy phép xây dựng), thi công tăng số lượng căn hộ tại dự án khi chưa được cơ quan có thẩm quyền, phê duyệt điều chỉnh thiết kế; sử dụng không đúng công năng của một số hạng mục công trình, bàn giao và cho người dân ở tại các căn hộ khi công trình, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa được nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy. Các dự án này gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại các ô đất từ TT14 đến TT19, Khu đấu giá thị trấn Trâu Quỳ; Dự án Tháp D25* Cầu Giấy; Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ Artemis; Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Dự án tổ hợp Dịch vụ thương mại văn hóa thể thao, nhà ở và văn phòng cho thuê tại ô đất 493 Trương Định; Dự án Khu đô thị mới Đại Kim; Dự án Khu thương mại dịch vụ, công cộng, nhà ở chung cư cao tầng, cây xanh, bãi đỗ xe và nhà trẻ - Panorama Hà Nội; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza; Dự án Tổ hợp TMDV và căn hộ cao cấp và nhà ở thấp tầng tại phường La Khê và Dương Nội; Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng; Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp và nhà ở thấp tầng tại khu đô thị An Hưng, quận Hà Đông.

TTCP xác định có 2 dự án cơ quan chức năng không thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc thẩm định không đúng quy định, không yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ký quỹ thực hiện dự án đó là Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại số 01 Giáp Nhị và Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng.

Tại dự án xây dựng nhà ở thấp tầng để bán, xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe tại khu đầu giá TQ5 (1), thị trấn Trâu Quỳ (cũ), TTCP xác định khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng không yêu cầu chủ đầu tư trúng đấu giá phải nộp tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa là không đúng quy định.

UBND Thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng rà soát, xác định tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa khi giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định, bảo đảm tính đúng, tính đủ thu về ngân sách Nhà nước, không để thất thoát tài sản của Nhà nước; khẩn trương triển khai thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập (tập trung) tại xã Gia Lâm để bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH theo quy định của pháp luật, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội cho người dân tại địa phương.

Tại Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, TTCP nêu rõ, Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội đã tự ý chuyển đổi mục tiêu Dự án từ xây dựng công trình Trường quay tổng hợp sang chức năng hỗn hợp, nhà ở và tự phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án "Tòa nhà hỗn hợp" là không đúng về thẩm quyền, mục tiêu đầu tư; ký Biên bản thỏa thuận về việc hợp tác đầu tư xây dựng với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Thịnh để sử dụng tài sản nhà nước (cơ sở nhà đất thuộc sở hữu nhà nước) không đúng mục đích.

Cũng tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, cơ quan chức năng đã xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật phân bố trong tổng chi phí phát triển của dự án không đúng quy định, chưa xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích sàn xây dựng phần nằm ngoài chỉ giới xây dựng công trình nhà ở tại các tầng 2,3,4,5 (đường dốc xe lên và bể bơi).

Do đó, TTCP kiến nghị xác định bổ sung tiền thuê đất đối với phần diện tích 1.517m² tầng hầm nằm ngoài phần diện tích đất xây dựng và diện tích khoảng 1.080 m² sàn xây dựng, phần nằm ngoài chỉ giới xây dựng công trình nhà ở tại các tầng 2, 3, 4, 5 làm đường dốc xe lên và bể bơi.

Ngoài ra, tiền sử dụng đất đối với diện tích chuyển nhượng thực tế tăng so với diện tích đã được cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất tại Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, số tiền tạm tính 34,49 tỷ đồng.

Chủ đầu tư Usilk City sử dụng vốn cho mục đích khác, chua bàn giao nhà cho khách hàng

Tại Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City), TTCP xác định dự án được UBND tỉnh Hà Tây giao Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư khi không đảm bảo năng lực tài chính theo quy định; mặt khác chủ đầu tư đã ký các Hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà, vay vốn, phát hành trái phiếu... thu về tổng số tiền 8.456 tỷ đồng nhưng đã sử dụng 5.302 tỷ đồng cho các dự án khác, mục đích khác dẫn đến dự án thiếu vốn đầu tư, thi công chậm tiến độ, chưa bàn giao được trên 750 căn hộ cho các khách hàng, làm phát sinh khiếu kiện, gây lãng phí đất đai.

Do đó, TTCP kiến nghị rà soát, điều chỉnh diện tích đất thực hiện dự án tại Quy hoạch chi tiết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Chủ đầu tư để phù hợp với quyết định giao đất và quy định pháp luật; xác định lại tiền sử dụng đất theo đúng quy định, trong đó xem xét giảm trừ một số khoản chi phí không đúng quy định với số tiền 11,57 tỷ đồng. Đáng chú ý, TTCP chuyển hồ sơ vụ việc tại dự án Usilk City sang Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza, UBND Thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng hướng dẫn Chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo quy định; xem xét, đối trừ khoản tiền thuê đất 19.889.497.890 đồng Chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách Nhà nước trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung; yêu cầu Chủ đầu tư dự án phối hợp với chính quyền địa phương rà soát lại diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo hồ sơ phê duyệt và theo thực tế để bàn giao theo quy định.

Đối với Dự án Làng Việt kiều Châu Âu, TTCP kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh diện tích tại Hợp đồng thuê đất số 04-HĐ/TĐ ngày 16/03/2007, thu hồi diện tích 16.939,9m² đất công viên cây xanh (đã ký hợp đồng thuê đất không đúng quy định). Khẩn trương rà soát phần diện tích đất ở tăng thêm 142,9 m² tại dự án (đã được Thanh tra Bộ Xây dựng nêu tại Kết luận số 276/KL-TTr ngày 12/10/2015) để tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Hà Ly