Bổ sung mã định danh điện tử trong kinh doanh bất động sản

Sáng 22/10, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với nhiều nội dung mới về giao dịch, thanh toán, chuyển nhượng dự án và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản.

Xây dựng dữ liệu bất động sản

Theo Tờ trình, dự thảo kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách; bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án, dự thảo sửa đổi các quy định nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai, đầu tư.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Một nội dung đáng chú ý là bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, thông qua chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo đồng thời hoàn thiện quy định về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới dữ liệu được tạo lập, cập nhật bảo đảm chính xác, đầy đủ, thống nhất và dùng chung.

Dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh theo quy định. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nhằm bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật đất đai.

Về phân cấp, phân quyền, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Dự thảo cũng đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục và cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Kiểm soát chặt tiền đặt cọc, chuyển nhượng dự án

Thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, tránh lặp lại quy định và phát sinh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

Đồng thời, làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết, có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng số điều kiện nhất định. Đồng thời, có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này.