Giá nhích dần theo hạ tầng, giao dịch căn hộ khu vực này tăng nhiệt

Căn hộ giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 dần khó tìm tại TP.HCM (mới)

Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, Bình Dương (trước đây) được kỳ vọng sẽ là khu vực bổ sung nguồn cung giá hợp lý dồi dào cho "siêu đô thị" TP.HCM. Thế nhưng, hiện nay việc tìm kiếm dự án căn hộ giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại khu vực này không còn đa dạng.

Theo ghi nhận, hầu hết nguồn cung rumor ra thị trường TP.HCM (mới) ở thời điểm này giá đã tăng nhanh. Mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn trong rổ hàng.

Chẳng hạn, tại quốc lộ 13, dự án Landmark Bình Dương của Phú Cường Group cũng đang rumor với giá từ 70 triệu/m2. Dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group rục rịch ra thị trường mức 65 - 70 triệu/m2; Urban Green với giá 75 - 85 triệu/m2, căn hộ tại Vạn Phúc City có giá khoảng 130 triệu đồng/m2;… Tịnh tiến về Thành Phố Mới, dự án Midori Park The Glory của Becamex Tokyu nằm ở ngưỡng giá từ 58 - 60 triệu/m2.

Trong khi đó, nguồn cung giá từ 45 - 50 triệu đồng/m2 dọc tuyến quốc lộ 13 ngày càng ít, mặc dù thanh khoản dự án ở ngưỡng giá này khá tốt. Dự báo mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ dần "vắng bóng" tại siêu đô thị TP.HCM.

Điểm mặt trên thị trường hiện chỉ còn một số dự án như La Pura được phát triển bởi Phát Đạt hiện đang giới thiệu quỹ căn còn lại của phân khu Zenia với giá từ 2,6 tỷ đồng/căn 2PN - mức giá khá hiếm tại khu vực. Dự án này nằm ngay mặt tiền quốc lộ 13, kết nối thuận lợi đến các khu vực: 15 phút đến ngã tư Hàng Xanh; 30 phút đến trung tâm quận 1 và sân bay Tân Sơn Nhất.

Tương tự, dự án Habitat, The Grory... nằm quanh ngưỡng giá trên dưới 55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM sức cầu ghi nhận tích cực. Mức giá này dự báo sẽ khan hiếm trong thời gian tới.

Hay, tại phía P.Dĩ An (TP.HCM) có dự án Phú Đông SkyOne, dự án TT AVIO, Bcons Bình An Đông Tây... giá bán còn hợp lý, theo đó mức độ quan tâm từ người mua khá tốt.

Báo cáo thị trường tháng 7/2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tăng đều ở hầu hết các khu vực tại TP.HCM sau sáp nhập, cho thấy sức bật tốt từ thông tin quy hoạch. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự quan tâm mạnh nhất ở cả thị trường bán và cho thuê. Giá căn hộ đã tăng trên dưới 10% trong vòng 3 tháng và còn tiếp tục xu hướng đi lên trong thời gian tới.

Giá bán chưa có dấu hiệu dừng lại

Trước khi sáp nhập vào TP.HCM, Bình Dương (trước đây) vốn là nơi có nguồn cung căn hộ dồi dào, mặt bằng giá thấp hơn TP.HCM từ 30-50%. Tuy nhiên, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, hậu sáp nhập, mức giá này sẽ được kéo gần lại với giá bất động sản TP.HCM. Điều này đồng nghĩa, các dự án căn hộ giá từ 40 - 50 triệu đồng ở giai đoạn này sẽ không còn trong thời gian tới, thậm chí, căn hộ giá 55 triệu đồng/m2 cũng rất khó tìm thấy trong tương lai.

Bên cạnh tăng giá theo thông tin quy hoạch, thì hạ tầng là chỉ số quan trọng thúc đẩy mặt bằng giá căn hộ đi lên. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam, các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như Quốc lộ 13, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM, Metro số 2, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành,... sẽ được ưu tiên đẩy mạnh đầu tư, trở thành động lực cho thị trường bất động sản TP.HCM. Đây sẽ là yếu tố làm thay đổi mặt bằng giá bất động sản.

Dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn mới đây chỉ ra, phát triển hạ tầng giao thông (Metro, cầu, đường....) là yếu tố quan trọng hàng đầu (chiếm 41%) tác động đến mức tăng trưởng giá bất động sản. Sau nữa mới đến các yếu tố như quy hoạch đô thị, tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư, tăng dân số và nhu cầu nhà ở…

Một viện nghiên cứu cũng chỉ ra, chủ trương sáp nhập tỷnh thành có ảnh hưởng khá lớn đến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm và trong thời gian tới. Việc sáp nhập sẽ mở rộng quy mô đô thị, tạo điều kiện quy hoạch lại tổng thể một cách bài bản, khoa học. Từ đó, tạo ra xu hướng dịch chuyển đầu tư. Nhà đầu tư tập trung vào các khu vực mới có hạ tầng được nâng cấp, giá bất động sản còn mềm. Điều này tạo ra làn sóng đầu tư bất động sản đón đầu và gia tăng giá trị bất động sản, đặc biệt là đất nền, nhà phố, căn hộ tại những khu vực trung tâm mới.

Nhìn vào diễn biến giá của 6 tháng đầu năm 2025 để thấy, các dự án căn hộ tại TP.HCM (mới) sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai.

Chia sẻ trong báo cáo quý 2/2025, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, với nguồn cung tương lai dồi dào và nhu cầu gia tăng, dư địa tăng giá tại các thị trường lân cận TP.HCM còn rất lớn. Dự kiến mức tăng giá bán sơ cấp trung bình trong ba năm tới đạt 9%- 11%/năm cho thị trường căn hộ.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn nhưng nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu ở thực đang ít dần đã tạo nên sự mất cân bằng trên thị trường suốt thời gian qua. Hậu sáp nhập, nguồn cung nhà ở có thể đa dạng hơn nhưng giá thì chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Lịch sử giá bất động sản tăng theo các tuyến hạ tầng trọng điểm đã được minh chứng rất rõ trên thị trường. Chẳng hạn, tại TP.HCM khi chưa sáp nhập, các dự án hạ tầng như Phạm Văn Đồng, hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, Metro số 1 hình thành đều giúp giá nhà đất tăng mạnh. Đặc biệt, các dự án căn hộ dọc tuyến Metro số 1 đã ghi nhận mức tăng giá 50 - 70% trong 4 - 5 năm, thậm chí có nơi tăng tới 150% từ khi khởi công đến khi vận hành.

Tương tự, Quốc lộ 13 cũng từng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới tại TP.HCM và Bình Dương trong suốt 20 năm qua. Giá nhà đất dọc tuyến quốc lộ này ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ. Nếu cách đây 5 năm, giá đất mặt tiền Quốc lộ 13 (đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu) chỉ ở mức 45 - 55 triệu/m2 thì hiện nay đã ghi nhận mức 100 - 180 triệu/m2. Trong khi các trục nội khu chỉ cách mặt tiền 300 - 500m cũng đã đạt 60 - 80 triệu/m2, tăng gần gấp đôi trong vòng 3 - 4 năm.

Theo các chuyên gia trong ngành, giá bất động sản liên tục đi lên, vượt ngưỡng chịu đựng của nhiều đối tượng khách mua, song việc hạ giá nhà là điều rất khó thực hiện. Quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư tăng, nhu cầu còn lớn, hạ tầng liên tục đầu tư... là các yếu tố khiến giá bất động sản khó giảm.

Quốc Dũng